Una dintre principalele considerente atunci când o persoană încearcă să refinanțeze sau să cumpere o casă este rata ipotecară predominantă pe piața imobiliară, deoarece rata are un impact economic direct asupra venitului disponibil și a datoriei debitorului.

Dar ce afectează ratele ipotecare? Economia, ratele dobânzilor și ratele ipotecare sunt întrețesute, iar Rezervele Federale ale Statelor Unite (Fed) au un efect direct (și derivat) asupra fiecăreia dintre acestea.

Economia și ratele dobânzilor

Politicile Fed se bazează pe situația economică din SUA. Comitetul Federal pentru Piața Deschisă (FOMC), care poate fi numit brațul de luare a deciziilor al Fed, evaluează sănătatea economică a Statelor Unite, bazată pe date de calitate de către diferite agenții. Pe baza a ceea ce FOMC crede despre situația economică (cum ar fi creșterea, inflația, ocuparea forței de muncă), Fed își decide ratele. Rata fondurilor federale este una dintre ratele principale de politică, iar celelalte rate ale dobânzii monetare esențiale, cum ar fi rata de actualizare și rata primară, sunt influențate de rata fondurilor federale stabilită de Rezerva Federală.

Atunci când Federal Reserve menține rata fondurilor federale la niveluri scăzute, aceasta afectează întreaga economie a SUA prin alte rate ale dobânzii, ceea ce face ca împrumuturile pentru oameni și întreprinderi să fie mai ieftine. El încurajează oamenii să ia împrumuturi de consum pentru a cheltui și întreprinderile sunt induse să împrumute pentru expansiune și în alte scopuri - toate acestea contribuind la stimularea creșterii economice și la creșterea ocupării forței de muncă.

Există situații precum inflația foarte ridicată atunci când banca centrală mărește ratele dobânzilor pentru a controla oferta monetară în economie. Tinta pentru rata fondurilor federale a fost de pana la 20% in anii 1980 inflatiei; rata a scăzut constant până de curând. FOMC a ridicat rata țintă pentru rata fondurilor federale la 0,25% - 0,5% începând cu decembrie 2015. (Citirea aferentă, vezi: Instrumentele noi ale Fed pentru manipularea economiei.)

Modificarea ratei fondurilor federale este transmisă prin operațiunile de piață deschisă (OMO) (de exemplu, cumpărarea sau vânzarea titlurilor de stat americane). Dacă Fed își propune să mărească oferta monetară în economie, atunci cumpără obligațiuni, dând bani în schimb. Când Fed cumpără obligațiuni, prețurile la obligațiuni cresc, iar creșterea rezultată a ofertei de bani face ca împrumuturile să fie mai ieftine, reducând astfel ratele dobânzilor.

În schimb, dacă Fed are scopul de a stoarce surplusul de bani, atunci vinde obligațiuni și primește bani. Vânzările de obligațiuni scad prețurile la obligațiuni, reducând simultan oferta de bani, ceea ce înseamnă că mai puțini bani circulă în economie. Acest lucru face ca împrumuturile să fie mai scumpe și să împingă ratele dobânzilor în sus. Ca regulă generală, prețurile obligațiunilor și ratele dobânzilor se îndreaptă în direcții opuse.(Mai mult, vezi: De ce rata dobânzii tinde să aibă o relație inversă cu prețurile obligațiunilor?)

Legăturile cu ratele ipotecare

Ratele de ipotecă nu sunt afectate imediat de o schimbare a situației economice sau a ratelor dobânzilor, există multe legături care transmit lent influența lor. Deci, de ce depind ratele ipotecare?

Randamentele pe termen lung ale Trezoreriei influențează în mod direct ratele ipotecare fixe (randamentul pe termen lung înseamnă o perioadă de 10 ani și 30 de ani). Există un alt produs care concurează pentru aceiași investitori care investesc în Trezoreriile de 10 ani sau 30 de ani, cunoscute sub denumirea de titluri garantate cu ipotecă (MBS). Astfel, de îndată ce randamentele se ridică, aceste produse trebuie, de asemenea, să ofere o rentabilitate mai mare pentru a atrage investitorii, ceea ce este posibil numai atunci când împrumuturile sunt acordate cu o rată mai mare. Astfel, randamentele mai mari au ca rezultat creșterea ratelor ipotecare. (Citiți lectură, a se vedea: Profitul din datorii ipotecare cu MBS.)

Acum să raportăm randamentele asupra economiilor. Spuneți că perspectivele economice sunt sumbre; oamenii doresc să se mute din stocuri către obligațiuni guvernamentale și titluri de valoare pentru investiții, deoarece sunt considerate cele mai sigure. Aceasta crește cererea pentru aceste instrumente, împingând prețurile la obligațiuni în sus. Pe măsură ce prețurile obligațiunilor cresc, randamentul (sau rentabilitatea) pe ele scade. Pe măsură ce randamentele scad, ratele ipotecare încep să coboare. Astfel, în ansamblu, un scenariu economic lent va fi însoțit de rate mai scăzute ale ipotecilor (prin piața de obligațiuni) și rate de politică mai scăzute, pe măsură ce banca centrală încearcă să revigoreze economia. Opusul este adevărat atunci când situația și perspectivele economice sunt bune.

În timp ce rata fondurilor federale (și alte rate ale dobânzii) nu are un efect direct asupra ratelor ipotecare fixe pe termen lung, ele au un efect direct asupra creditelor ipotecare reglabile (ARM). Acest lucru se datorează faptului că împrumuturile cu rata de ajustare sunt revizuite și revizuite lunar, semestrial sau anual, în funcție de mandat și sunt legate de randamentele Trezoreriei de un an.

Curba randamentului este o curbă care arată randamentele Trezoreriei pe termen scurt și pe termen lung. Tabelul de mai jos prezintă curbele zilnice de randament ale Trezoreriei pentru diferite durate din 2007-2015 (prima zi a anului), împreună cu rata ipotecară în acel moment. Într-un scenariu economic normal, randamentele pe termen lung ar trebui să fie mai mari decât randamentele pe termen scurt. Amintiți-vă că există întotdeauna o diferență între ratele pe termen lung și ratele ipotecare pentru a ține cont de riscurile asociate unui credit ipotecar.

Data

3 luni

1 an	10 ani	30 de ani	Rata de ipotecă	01/02/2007	5. 07
5. 00	4. 68	4. 79	6. 22	01/02/2008	3. 26
3. 17	3. 91	4. 35	5. 76	01/02/2009	0. 08
0. 04	2. 46	2. 83	5. 05	01/04/2010	0. 08
0. 45	3. 85	4. 65	5. 03	01/03/2011	0. 15
0. 29	3. 36	4. 39	4. 76	01/03/2012	0. 02
0. 12	1. 97	2. 98	3. 92	01/02/2013	0. 08
0. 15	1. 86	3. 04	3. 41	01/02/2014	0. 07
0. 13	3. 00	3.92	4. 43	01/02/2015	0. 02
0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *	Sursa: Departamentul Trezoreriei SUA, Freddie Mac (rata ipotecară este pentru întreaga lună și nu pentru data specifică) * bazată pe sondajul pieței ipotecare primare (la 22 ianuarie 2015). Cifre în procente.	Linia de fund

Când vă gândiți să luați un împrumut de locuință, trebuie să verificați în ce direcție se îndreaptă ratele ipotecare fixe și să priviți declarația Federal Reserve privind situația economică, împreună cu modelul curbei de randament. Aceste surse pot oferi îndrumări valoroase privind situația economică și ratele ipotecare. (Pentru mai multe informații, consultați: Cum influențează rata dobânzii pe piața locuințelor.)