Pârghia este folosirea diverselor instrumente financiare sau a capitalului împrumutat pentru a crește rentabilitatea unei investiții - și este un termen extrem de comun pe Wall Street și pe piața imobiliară Main Street. (Aflați mai multe despre diferitele utilizări ale efectului de levier în Investiții în investiții cu efect de levier )

VEZI: Investopedia Net Worth Tracker

sau 100.000 dolari pe un activ de 500.000 de dolari. Cumpărătorul utilizează, în esență, un procent relativ mic din banii proprii pentru a face cumpărarea, iar majoritatea banilor sunt furnizați de creditor. Investitorii imobiliari se referă adesea la restul prețului de achiziție ca "banii altor oameni", deoarece alte persoane decât împrumutatul au furnizat banii necesari pentru a face cumpărarea.

Presupunând că proprietatea se apreciază la 5% pe an, valoarea netă a împrumutatului din această achiziție ar crește la 525 000 de dolari în doar 12 luni. Comparând acest câștig cu câștigul obținut dintr-o achiziție neevaluată, se evidențiază valoarea leverage-ului. De exemplu, același împrumutat ar fi putut folosi suma de 100 000 de dolari pentru a face o cumpărare totală, plată integrală a unei proprietăți de 100 000 de dolari. Presupunând aceeași rată de apreciere de 5%, valoarea netă a cumpărătorului de la cumpărare ar fi majorat suma de 5 000 de dolari pe parcursul a 12 luni față de 25 000 de dolari pentru proprietatea mai scumpă. Diferența de 20 000 de dolari demonstrează creșterea potențială a valorii nete furnizată prin angajarea unui efect de levier. Acum imaginați că câștigul de 5% în fiecare an timp de 20 de ani. Cu timpul, utilizarea efectului de levier poate avea un impact semnificativ, pozitiv asupra valorii nete.

Modalități de acces la pârghie

Cea mai ușoară modalitate de a accesa leverage-ul este să-ți folosești banii proprii. În cazul unei ipoteci, o plată standard de 20% vă ajută să obțineți 100% din casa în care doriți să trăiți. Unele programe ipotecare vă permit să puneți și mai puțini bani în jos.

Dacă cumpărați proprietatea ca o investiție, ați putea fi în situația în care partenerii dvs. furnizează niște (sau chiar toți) banii. În mod similar, unii vânzători sunt dispuși să finanțeze o parte din prețul de achiziție al proprietății pe care doresc să o vândă. Într-un astfel de aranjament, puteți cumpăra o proprietate cu puține bani în jos și, în unele cazuri, niciun ban în jos deloc.

Infomercials, Scams and Reality

Imaginile achizițiilor fără bani vin în minte acele infomercialuri de noapte târzii, în cazul în care pitchmen-ii vorbesc fără probleme sugerează că puteți câștiga milioane de dolari cumpărați proprietăți fără bani în jos. În timp ce acest lucru este posibil, există câteva întrebări pe care ar trebui să vă întrebați înainte de a sări:

Câți oameni știți personal care au devenit milionari care lucrează 20 de ore pe săptămână, deoarece alte persoane le-au vândut bunuri imobile valoroase fără bani?

• Dacă ai avea un plan de geniu prin care oamenii ți-au dat bani în valoare de milioane și milioane de dolari sau bunuri imobile fără bani, de ce ai avea nevoie să faci infomerciali de vânzare târziu pentru a vinde lecții de cumpărare de bunuri imobiliare?
• Pericolele de pârghie

Așa cum efectul de pârghie poate funcționa în numele tău, poate funcționa și împotriva ta. Revenind la exemplul nostru anterior, dacă utilizați o plată în valoare de 100.000 de dolari pentru a achiziționa o locuință de 500.000 de dolari, iar prețurile imobiliare din zona dvs. scad pentru câțiva ani la rând, efectul de levier funcționează în sens invers. După un an, proprietatea dvs. de 500 000 de dolari ar putea fi în valoare de 475 000 de dolari dacă se depreciază cu 5%. La un an după aceea, ar putea fi în valoare de 451 dolari, 250 - o pierdere a capitalului propriu de 48, 750 dolari.

În același scenariu de scădere a prețurilor de 5%, dacă acel 100.000 de dolari au fost utilizați pentru o achiziție integrală o casă de 100 000 de dolari, cumpărătorul ar fi pierdut doar 5 000 de dolari, prețurile de acasă la primul an au scăzut.

Pe piețele imobiliare, unde prețurile scad semnificativ, proprietarii de case se pot termina datorită mai multor bani pe casă decât casei. Pentru investitori, scăderea prețurilor poate reduce sau chiar elimina profiturile. În cazul în care chiriile cad, de asemenea, rezultatul poate fi o proprietate care nu poate fi închiriată la un preț care să acopere costul ipotecar și alte cheltuieli. (Dacă vă gândiți să deveniți proprietar, citiți

Sfaturi pentru proprietarul prospectiv și deveniți proprietar: Mai multe probleme decât merită? pentru a vedea avantajele și dezavantajele.) > Problemele devin și mai mari atunci când sunt implicate mai multe unități, deoarece investitorii imobiliari pun adesea cât mai puțini bani. Obiectivul este de a vă mobiliza banii preluând controlul asupra a 100% din active, în timp ce reduceți doar cu 20% din valoare. Luați în considerare cele 500.000 de dolari pe care le-am examinat în exemplul nostru anterior. Deoarece casa este achizitionata cu 100.000 $ ca plata in avans, daca valoarea casei scade cu 30%, casa se afla in valoare de doar 350.000 dolari, dar investitorul trebuie sa plateasca dobanda si principalul pe valoarea totala de 400 $, 000 împrumut. În cazul în care suma pe care investitorul o obține și în scădere chiria prea, rezultatul ar putea fi implicit asupra proprietății. Dacă investitorul folosea fluxul de numerar din acea proprietate pentru a plăti ipoteca pe alte proprietăți, pierderea de venituri ar putea produce un efect de domino care se poate încheia cu un portofoliu întreg în blocarea unui împrumut rău pe o proprietate. Poteniala pe care o poți trăi cu … și în!

Deși este posibil să nu se gândească la ele ca la efectul de levier, majoritatea oamenilor folosesc ipoteca atunci când cumpără o casă. Ei plătesc împrumutul de-a lungul unei perioade de ani sau zeci de ani, toate în timp ce se bucură de folosirea proprietății. Moralul istoriei este că levierul este un instrument comun care funcționează bine, atunci când este folosit cu prudență.

Pentru a afla despre avantajele investițiilor imobiliare, consultați

Explorarea Tutorialului investițiilor imobiliare

și Investiția în imobiliare .