În timp ce vă pregătiți pentru a cumpăra o casă, probabil că sunteți prins în emoția unui calidoscop de alegeri: Fixare superioară sau la cheie? Un mic apartament în inima orașului sau în casă în împrejurimi? Tradițional sau contemporan? Caramida sau stuc? Rata fixă ​​sau rata de ajustare a ipotecii?

OK, deci poate că ultima nu este chiar exhilarantă. Plictisitor cum ar fi, totuși, este o întrebare pe care va trebui să vă întrebați - și să răspundeți - la un moment dat în timpul procesului de cumpărare la domiciliu. Ce tip de ipotecă trebuie să alegeți? Credeți-vă sau nu, decizia dvs. ar putea să vă facă sau să întrerupeți investiția dvs. la domiciliu (a se vedea Obținerea unui credit ipotecar în perioada anilor 2099 ).

Vestea bună: Nu ești singur în încercarea de a ateriza ipoteca perfectă. Pentru al doilea an consecutiv, Millennials a reprezentat cel mai mare grup de cumpărători acasă din America (32%), potrivit unui studiu din martie 2015 al Asociației Naționale a Agenții Imobiliari. Deoarece membrii acestei generații continuă să inunde piața imobiliară, ei declanșează unele schimbări majore în industria ipotecară. Un Centru de cercetare Pew r din 2014 a constatat că debitorii ipotecari de la Millennial solicită un proces de aplicare a unui credit ipotecar pe bază de tehnologie, un serviciu online rapid și închiderea rapidă a ipotecilor.

- <->

Dar înainte de a vă închide pe noua dvs. locuință, va trebui să faceți niște temele ipotecare. Iată informații despre tipurile primare de ipoteci care vă ajută să luați această decizie critică.

Împrumuturile FHA

Împrumuturile pentru locuințe oferite de Administrația Federală pentru Locuințe (FHA), cunoscute sub denumirea de împrumuturi FHA, sunt destinate cumpărătorilor de case care nu au o mulțime de bani pentru a face o plată în avans - de aceea împrumuturile FHA sunt atât de atrăgătoare pentru Milenierii legați de numerar.

Creditele tradiționale de 30 de ani, spre deosebire de creditele FHA, necesită o plată în avans de 20% dacă nu plătiți asigurare ipotecară privată (PMI). Creditorii convenționali vă cer să plătiți această asigurare dacă efectuați o mică plată în avans deoarece sunteți considerat un debitor cu risc ridicat. PMI mărește plata dvs. ipotecară lunară cu 0,25% până la 2% din soldul împrumutului pe an.

Totuși, cu un împrumut FHA, trebuie să plătiți doar o reducere de 3%, toate acestea putând proveni dintr-un cadou sau un grant. Asta înseamnă că este posibil să vă asigurați un împrumut FHA fără a vă pune un singur dolar din banii proprii. În plus, cerințele de subscriere nu sunt la fel de stricte cu aceste împrumuturi. Cu alte cuvinte, dacă istoricul dvs. de credit nu este exact perfect, un împrumut FHA ar putea fi cel mai bun pariu.

În ultimii ani, împrumuturile FHA au crescut în popularitate, în condițiile în care administrația federală a locuințelor a continuat să sporească costurile lunare de asigurare ipotecară (ceea ce a dus la plăți lunare mai mari pentru proprietarii de case). Spre deosebire de împrumuturile convenționale, plățile de asigurare ipotecară pe creditele FHA continuă pe întreaga durată a împrumutului.Mulți debitori au descoperit că este mai accesibil să încheie un credit ipotecar convențional de 30 de ani și să tuse PMI până la atingerea unui procent de 20% din capitalul propriu.

Cu toate acestea, FHA ia măsuri pentru a schimba lucrurile. În ianuarie 2015, a început reducerea primelor ipotecare la împrumuturile FHA cu o medie de 900 de dolari pe an. Se pare că eforturile sale sunt de lucru ca împrumuturile FHA sunt în creștere încă o dată, în special cu primii cumpărători acasă. În al doilea trimestru al anului 2015, creditele FHA au crescut cu 50% față de trimestrul precedent și au crescut cu 46% față de anul trecut, potrivit RealtyTrac.

Credite ipotecare cu rată fixă ​​

În lumea împrumuturilor convenționale de locuințe, ipoteca cu rată fixă ​​este cea mai previzibilă și mai simplă alegere pentru debitori. Acest lucru se datorează faptului că rata dobânzii nu se schimbă pe parcursul vieții ipotecare. Ca urmare, plățile principale și dobânzile pe care le efectuați în fiecare lună nu se schimbă niciodată. Deși creditele ipotecare cu rată fixă ​​sunt în general constituite ca împrumut de 30 de ani, este posibil să se obțină o ipotecă cu rată fixă ​​de 10 sau 15 ani.

Rata dobânzii este închisă la o ipotecă cu rată fixă ​​atunci când primești împrumutul și rămâne aceeași până când vinzi, refinanțezi sau achită împrumutul. Aceasta înseamnă că dacă rata dobânzii este 4. 2% atunci când obțineți împrumutul, 20 de ani mai târziu, rata va fi încă 4. 2% (dacă aveți încă ipotecare).

Avantajul unei ipoteci cu rată fixă ​​este simplu: nu există surprize. Nu veți avea de a face cu plăți lunare fluctuante care variază în funcție de mișcările ratei dobânzii. Chiar dacă inflația depășește controlul și ratele ipotecare cresc până la 20%, plata dvs. lunară rămâne aceeași. Acest lucru vă permite să păstrați controlul asupra bugetului. O ipotecă cu rată fixă ​​este, în general, cea mai bună alegere dacă credeți că veți rămâne într-o casă mai mult de cinci ani și este, de asemenea, o alegere inteligentă atunci când ratele dobânzilor cresc. În plus, pentru că aceste ipoteci simple sunt ușor de înțeles, ele sunt ideale pentru cumpărătorii de acasă pentru prima dată.

Cu toate acestea, veți plăti o primă pentru previzibilitatea plăților. Creditele ipotecare cu rată fixă ​​sunt, în general, mai scumpe decât creditele ipotecare ajustabile (vezi mai jos). Potrivit Bankrate. com, rata medie a creditelor ipotecare în 2014 a fost de 4,5% pentru creditele ipotecare cu durată fixă ​​de 30 de ani comparativ cu 3,3% pentru primii cinci ani ai unui ARM 5/1 (rata este stabilită pentru cinci ani și ajustabilă pentru restul 25 de ani de ipotecă de 30 de ani). Aceasta reprezintă o plată lunară de 1 000 de dolari pe ipoteca de 200 000 USD, cu rata fixă ​​de 30 de ani (inclusiv principalul și dobânda), spre deosebire de 875 dolari pe lună pentru perioada "luna de miere" a ARM-ului 5/1.

Credite ipotecare cu rată de ajustare

Dacă țineți cont de economiile prezentate în exemplul de mai sus, este posibil să fiți tentat să inițieți o ipotecă cu rată de ajustare (ARM). Dar ARM-urile poartă o mare nesiguranță. Deși o ipotecă cu rată de ajustare poate oferi un avantaj major de costuri pe termen scurt în credit, ați putea plăti pentru aceasta în bătăi pe drum.

De asemenea, cunoscut sub numele de "ipotecă cu rată variabilă" sau "ipotecă cu rată variabilă", un ARM este o ipotecă în care rata dobânzii se modifică în timp.Cu ARM, rata inițială a dobânzii este de obicei fixată pentru o perioadă de timp, iar această rată a dobânzii "teaser" este adesea mai mică decât rata de piață. După o anumită perioadă de timp specificată în contractul dvs. (uneori cunoscută sub numele de "luna de miere" menționată mai sus), rata dobânzii la împrumutul dvs. se ajustează sau se resetează în mod regulat, uneori la fel de des ca în fiecare lună. Aceste ajustări vor schimba și plățile dvs. ipotecare lunare. De exemplu, rata inițială a dobânzii pentru un ARM 2/28 este fixă ​​pentru o perioadă de doi ani și apoi se resetează la o rată variabilă pentru ceilalți 28 de ani ai ipotecii de 30 de ani.

Atunci când aveți un ARM, plățile dvs. ipotecare lunare pot crește brusc pe întreaga durată a împrumutului. În doar un an, un ARM de 6% poate crește până la 11% sau mai mult, dacă ratele dobânzilor sunt în creștere. Mulți proprietari de case cu ARM și-au pierdut casele în recentul accident de locuințe, deoarece plățile lor au continuat să crească. Acești debitori nu au putut vinde sau refinanța să iasă din împrumutul lor și, eventual, valoarea casei lor a scăzut la mai puțin decât suma pe care o datorau ipotecii. În plus, ipotecile cu rată de ajustare pot fi extrem de greu de înțeles, ceea ce le face o alegere discutabilă pentru cumpărătorii pentru prima dată.

În plus, ARM-urile vă permit să profitați de scăderea ratelor dobânzilor fără a fi nevoie să refinanțați. Este, de asemenea, o opțiune viabilă și accesibilă dacă intenționați să rămâneți într-o casă de un an sau doi.

Linia de fund

Determinarea tipului de ipotecă care este mai bine pentru dvs. depinde de o serie de factori, de la mărimea avansului pe care îl puteți permite și de la fluxul lunar de lichidități la starea actuală a pieței. Cu toate că s-ar putea să fiți ispitiți să răsfoiți web-ul pentru răspuns, ratele ipotecare se schimbă în mod constant, așa că merită să vă adresați experților. Vorbiți cu cel puțin doi brokeri sau creditori ipotecare diferite și discutați situația dvs. unică. Acești profesioniști vă pot oferi îndrumări, vă pot explica opțiunile și vă pot ajuta să alegeți ipoteca potrivită pentru nevoile dvs. specifice.

Vedeți Elementele de bază ale ipotecii și Cum să cumpărați rate de ipotecă pentru mai multe informații. Deci, nu pierdeți programele speciale dacă aceasta este prima dvs. achiziție la domiciliu, de asemenea, verificați creditele pentru primii cumpărători acasă .