Toți riscăm în viață. De fapt, lucrurile mari sunt deseori realizate prin asumarea de riscuri; prin urmare, capacitatea de a gestiona cu succes riscurile din viața dvs. marește șansele ca asumarea acestor riscuri să fie plăcută. În acest articol, vă vom arăta cum să lucrați cu riscul și recompensele din jurul ipotecii. (Pentru a continua să citiți despre risc, vedeți Determinarea riscului și piramida de risc .

Pârghie și refinanțare
Achiziționarea și finanțarea unei locuințe reprezintă un risc pe care îl ia majoritatea oamenilor. În trecut, a fost foarte plină de satisfacții. În ultimii ani, a devenit la modă să se asigure un risc suplimentar în privința proprietății de locuințe, prin valorificarea valorii unei case prin intermediul unei refinanțe de lichidare sau a unui împrumut de capital propriu. Rambursările de refinanțare și împrumuturile de capitaluri proprii permit consumatorilor să împrumute împotriva valorii locuințelor lor. Aceasta este o pârghie financiară - aceasta adaugă un nivel suplimentar de risc proprietății casei. (Pentru a afla mai multe despre cumpărarea unei locuințe sau a unui imobil, consultați Cumpărături pentru o ipotecă , Investiții în imobiliare și Explorarea investițiilor imobiliare >

Creditele de refinanțare și împrumuturile de capital pot fi utilizate aproape în orice scop. Această discuție se concentrează asupra riscurilor de a mobiliza valoarea unei locuințe pentru achiziționarea de active, în scopul utilizării acelor active pentru a obține venituri suplimentare. (Pentru a citi mai multe articole despre împrumuturile pentru acasă, a se vedea

Împrumuturi pentru acasă: Costurile

, Împrumutul pentru acasă: ce este și cum funcționează și Ipoteca: un instrument de pensionare .

O abordare instituțională a gestionării activelor și a răspunderii

Extragerea capitalului propriu pentru a face investiții suplimentare necesită o înțelegere aprofundată a gestionării activelor și pasivelor. Gestionarea activelor și pasivelor implică gestionarea riscurilor asociate cu împrumutarea și investirea banilor. Instituțiile financiare acordă mult timp, efort și resurse pentru gestionarea activelor și pasivelor.

Instituțiile financiare realizează profit prin efectul de levier; cu toate acestea, din cauza posibilului risc de reducere a riscurilor și a externalităților asociate, instituțiile financiare sunt foarte reglementate în ceea ce privește valoarea levierului pe care îl pot utiliza și riscurile pe care le pot lua. Cei mai mulți realizează profit prin împrumutarea de bani la o anumită rată și pe termen până la scadență și prin investirea acelor bani în instrumente financiare cu scadențe similare, profiluri cu risc scăzut și randamente ușor de așteptate mai mari decât rata la care au împrumutat banii pentru prima dată.
Alții își asumă un risc mai mare și încearcă să obțină profituri mai mari prin investirea banilor împrumutați în instrumente financiare cu scadențe mai mari decât durata împrumuturilor proprii, profiluri de risc relativ mai mari și randamente mai mari așteptate. Cu cât sunt mai mari diferențele dintre caracteristicile instituțiilor financiare din împrumuturile lor, cu atât riscul pe care îl primesc prin efectul de levier financiar este mai mare.(

)

Bune practici de management al activelor și răspunderii Majoritatea instituțiilor financiare utilizează pârghie pentru a investi în obligațiuni sau alte active cu venit fix. Ele nu investesc de obicei în acțiuni (mai multe despre aceasta mai târziu). Ei folosesc două instrumente primare în managementul activelor și pasivelor: gestionarea riscului de credit și gestionarea riscului ratei dobânzii. Gestionarea riscului de credit presupune evaluarea bonității emitentului unei obligațiuni și gestionarea riscului de neplată. Ca regulă generală, cu cât ratingul de credit al unui emitent de obligațiuni este mai scăzut, cu atât rata de rentabilitate sau rentabilitatea obligațiunii este mai mare. (

)

Gestionarea riscului de rată a dobânzii implică gestionarea riscului asociat modificării prețului unei obligațiuni ca schimbare a ratei dobânzii. (Există o relație inversă între prețurile obligațiunilor și ratele dobânzilor.] Pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, prețurile obligațiunilor scad, întrucât ratele dobânzilor scad, prețurile obligațiunilor cresc.) Măsura cea mai răspândită a riscului ratei dobânzii a unei obligațiuni se numește durată. Durata unei obligațiuni este o măsură a modificării procentuale a prețului unei obligațiuni ca rezultat al unei modificări a ratelor dobânzii (de obicei 100 puncte de bază). Durata este o funcție a fluxurilor de numerar ponderate ale unei obligațiuni. Obligațiunile cu scadențe și plăți similare (care constituie fluxurile de numerar ale unei obligațiuni) au durate similare. În general, cu cât este mai lungă maturitatea unei obligațiuni, cu atât durata acesteia este mai lungă și, prin urmare, cu atât mai mult se va schimba prețul acesteia cu o modificare a ratelor dobânzii. (Pentru a afla mai multe despre acest concept, a se vedea Concepte avansate de obligațiuni

.)

Riscurile efectului de levier financiar sunt reduse la minim atunci când durata împrumuturilor unei instituții financiare este egală cu durata investițiilor sale. De exemplu, un meci de lungă durată ar fi să împrumuți bani printr-un împrumut de doi ani și să investești încasările într-o obligațiune pe doi ani - împrumutul și obligațiunile au fluxuri de trezorerie similare și durate similare. O nepotrivire a duratei ar fi aceea de a împrumuta bani de ani de zile și de a investi venitul într-o obligațiune de 10 ani - împrumutul ar trebui reînnoit la fiecare doi ani pentru a continua să finanțeze cumpărarea obligațiunii de 10 ani sau obligațiunea ar trebui să să fie vândute la sfârșitul celor doi ani. Nu există nicio certitudine că împrumutul ar putea fi reînnoit la rata inițială a dobânzii la sfârșitul fiecărei perioade de doi ani și nici nu există nicio certitudine că această obligațiune ar putea fi vândută după primul an la prețul inițial. În realitate, majoritatea instituțiilor financiare iau anumite riscuri calculate și de durată - altfel ar fi dificil de realizat profituri. Cu toate acestea, așa cum am menționat mai devreme, aceștia petrec mult timp, efort și bani, gestionând aceste riscuri. Utilizarea valorii unei case pentru a face investiții suplimentare

Extragerea capitalului propriu pentru a face investiții suplimentare necesită o gestionare eficientă a activelor și pasivelor. O abordare a proprietarilor de case de administrare a activelor și pasivelor nu ar trebui să fie foarte diferită de abordarea unei instituții financiare.

Ca și în cazul instituțiilor financiare, aceasta înseamnă că trebuie să se facă doar investiții în obligațiuni și alte investiții cu venit fix. Utilizarea capitalului dvs. de acasă pentru a investi în acțiuni nu reprezintă o bună gestionare a activelor și pasivelor pentru persoana obișnuită. Există riscuri extreme în ceea ce privește valorificarea unei case de investiții în piața de valori. Prețurile acțiunilor sunt prea volatile. În timp ce randamentul așteptat pe termen lung al pieței bursiere este mai mare decât cel al obligațiunilor, este puțin probabil ca cerințele de rambursare a unei ipoteci să se potrivească cu creșterile și coborâșurile prețurilor acțiunilor. În momentul în care se datorează rambursarea unei ipoteci, piața bursieră ar putea fi în curs de vânzare. Acesta este chiar momentul în care ar fi un mare dezavantaj pentru investitorul de a trebui să vândă pentru a efectua plata pe ipotecă. Vânzarea în timpul unei recesiuni a pieței limitează rentabilitatea viitoare a investițiilor de la o evoluție ascendentă a pieței, ceea ce micșorează probabilitatea ca rentabilitatea totală a investiției să fie mai mare decât dobânda plătită pentru ipotecă.

Pe de altă parte, rentabilitatea câștigată atunci când o obligațiune este cumpărată și deținută până la scadență poate fi cunoscută cu siguranță la momentul cumpărării obligațiunii. (Randamentul unei obligațiuni la scadență este măsurarea randamentului care presupune că obligațiunea va fi păstrată până la scadență.) Dacă randamentul până la scadența obligațiunile necalibrabile pe cinci ani sunt de 9%, iar rata dobânzii la o ipotecă cu dobândă fixă ​​este de 6,5%, atunci o rată a dobânzii de 2,5% ar putea fi obținută timp de cinci ani, cu certitudine aproape. De exemplu, să spunem că 200 000 de dolari în capitalul propriu ar putea fi extrase printr-o refinanțare de retragere în ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani la 6,5%. Suma de 200.000 de dolari ar putea fi investită într-o obligațiune de cinci ani cu randament până la scadență de 9%. Pe parcursul perioadei de cinci ani, s-ar putea câștiga o rată a dobânzii de 2,5% sau 5 000 de dolari pe an. La sfârșitul perioadei de cinci ani, obligațiunea se va maturiza, iar ipoteca de 200 000 dolari ar putea fi rambursată.
Problemele există încă

Totuși, chiar și acest scenariu simplificat are probleme. Plățile ipotecare trebuie efectuate în mod obișnuit lunar, în timp ce plățile de obligațiuni se efectuează, de regulă, la fiecare șase luni. În plus, este puțin probabil ca o rată a ipotecii să fie egală cu 6,5%, în timp ce o obligațiune cu rang înalt ar da 9%. O obligațiune cu randament de 9% ar avea, probabil, un risc mare de credit. Acest scenariu ignoră, de asemenea, costurile tranzacțiilor și beneficiile / consecințele fiscale. O analiză care include avantajele și costurile de refinanțare a unei ipoteci existente ar trebui făcută.

Concluzie

Administrarea profitabilă a instituțiilor financiare practică gestionarea activelor și pasivelor solide. Proprietarii de case care au în vedere extragerea de capital din casele lor pentru a face investiții suplimentare trebuie să aibă o înțelegere solidă a gestionării activelor și pasivelor și a riscurilor implicate în valorificarea valorii unei case.
Instituțiile financiare nu utilizează pârghie pentru a investi în acțiuni; nici proprietarii de case. Revențiile la bursă sunt prea volatile și nu corespund fluxurilor de numerar ale unui credit ipotecar.Obligațiunile deținute până la maturitate elimină riscul de volatilitate a prețurilor, dar prezintă încă unele probleme de flux de numerar.

În plus, ar fi o provocare să găsim o obligațiune cu un rating de credit ridicat care să producă cu mult mai mult decât rata dobânzii plătite pentru o ipotecă. Va exista un risc de credit implicat în investirea într-o obligațiune cu un randament substanțial mai mare decât rata dobânzii la un credit ipotecar. Pentru majoritatea oamenilor, o casă reprezintă cel mai mare activ și adăpostul lor - extragerea capitalului propriu pentru a face investiții cu risc de credit poate să nu fie o idee grozavă pentru toată lumea. Atragerea de capitaluri proprii ar trebui, în general, să fie efectuată de persoane care au alte active importante decât casele lor (în care locuința face parte dintr-un portofoliu global). În acest caz, ar fi recomandabil să valorificați valoarea unei locuințe pentru a face investiții suplimentare și numai atunci să investiți în obligațiuni sau alte investiții cu venit fix.