Proprietarii de case se găsesc deseori în poziția de neînvins de a avea mai mult pe soldul ipotecilor decât casele lor merită. Acest lucru rezultă dintr-o combinație de evenimente, multe dintre ele depășind controlul unui proprietar. Scăderea prețurilor la proprietăți imobiliare, un cartier deteriorat, deciziile de împrumut rău (de exemplu, împrumuturile mai mult decât împrumutatul își pot permite sau preluând o ipotecă cu rată ajustabilă) și refinanțarea pentru a scoate capitalurile proprii pot lăsa toți proprietarii de locuințe cu datorii în creștere. Atunci când soldul ipotecii depășește valoarea proprietății, poziția proprietarului este menționată ca fiind "cu capul în jos" sau "sub apă". Scăderea acestei poziții neconfortabile este dificilă - și adesea necesită vânzarea casei pentru mai puțin decât valoarea împrumutului - dar există soluții. Să ne uităm la unele opțiuni pentru proprietarii de locuințe cu capitaluri proprii negative.

-

Vânzarea pe scurt a unei case care este scurtă pe capital

Vânzarea în lipsă este o opțiune viabilă dacă diferența dintre prețul de vânzare al casei și suma ipotecă este mică sau vânzătorul are buzunare adânci. În cazul în care un cumpărător poate fi găsit, proprietarul poate veni la închiderea cu un cec pentru a achita soldul împrumutului. În cazul în care vânzătorul nu își poate permite să plătească soldul, dar trebuie să vândă, vânzătorul trebuie să contacteze deținătorul de ipotecă și să încerce să aranjeze o vânzare în lipsă. (Pentru mai multe despre vânzarea în lipsă a casei dvs., citiți Short Sell Your Home pentru a evita blocarea Foreclosure .

Convingerea împrumutătorului de a accepta o vânzare scurtă implică adesea o cantitate substanțială de timp și documente. În plus față de obținerea împrumutătorului de a conveni, proprietarul atunci trebuie să găsească un agent imobiliar care este dispus să se ocupe de vânzare. Dacă se găsește un cumpărător, complicațiile continuă. Creditorul deservește adesea împrumutul în numele unui investitor. În cazul în care creditorul este confortabil cu vânzarea, creditorul trebuie să colaboreze cu investitorul care deține împrumutul pentru a ajunge la un acord. Acest lucru poate dura mult timp. În cazul în care casa este acoperită de asigurarea ipotecară privată (PMI), asigurătorul ar putea fi de asemenea implicat în acest proces. Asigurătorul a asigurat proprietatea împotriva neîndeplinirii obligațiilor pentru a proteja interesele băncii, astfel încât asigurătorul are o participație în acest proces. În general, perioada de timp pentru a ajunge la un acord este lungă, iar banca are puține stimulente să coopereze.

În cazul în care totul este spus și făcut, proprietarul poate ajunge să dea bani băncii, chiar și după vânzare, pentru a compensa diferența dintre ceea ce un cumpărător este dispus să plătească și ceea ce banca este dispusă să accepte. Dacă credeți că acest lucru ar putea fi cazul în situația dvs., alternativa ar putea fi blocarea pieței. Cu toate acestea, cântăriți această opțiune foarte atent - deși o vânzare în lipsă nu este bună pentru evaluarea dvs. de credit, o blocare a pieței este chiar mai rău. (Citiți

Importanța creditului dvs.

Rating pentru a afla cum influențează împrumuturile dvs. ratingul dvs. de credit și Cinci chei pentru a debloca un Scor de credit mai bun pentru sfaturi și tehnici de reconstrucție ruinat de rating de credit.) Pe lângă provocările legate de stabilirea vânzării, posibilitatea de a împrumuta bani după vânzare și probabilitatea ca scorul dvs. de credit să fie afectat, trebuie luate în considerare și impozitele. Din perspectivă fiscală, diferența dintre prețul de vânzare la domiciliu și soldul ipotecar poate fi privită ca venit. Plata impozitului sau dovada că ați fost insolvabilă și astfel scutită de impozit sunt elemente care trebuie tratate deoarece, dintr-o perspectivă fiscală, o vânzare scurtă este privită ca o iertare a datoriilor. Opțiunile de evitare a hasselor unei vânzări în lipsă sunt limitate. Scenariul ideal este de a continua să trăiți în casă și să plătiți creditul ipotecar până când piața imobiliară se îmbunătățește, iar casa poate fi vândută la un preț care acoperă soldul ipotecii. Alte opțiuni de luat în considerare sunt luarea într-un coleg de cameră pentru a ajuta la plata facturilor, sau se deplasează la un apartament și închirierea casei.

Linia de fund

Cea mai bună modalitate de a minimiza șansele de a vă găsi cu susul în jos este să scoateți cea mai mică ipotecă pe care o puteți găsi și să o plătiți cât mai repede posibil. Acest efort începe prin achiziționarea unei case pe care o puteți permite efectiv, care ar putea fi o proprietate dramatic diferită de cea în care credeți că aparțineți. ()

Angajații înțelepți și precauți fac o plată în avans substanțială, permițându-i să evite să cumpere asigurări de ipoteci private (PMI) și oferind suficienta acasa pentru ca vor avea o perna daca valorile de acasa scad. În plus, prin preluarea unei ipoteci mici, ar trebui să puteți efectua plăți suplimentare și să ieșiți din sub povara datoriilor în mai puțin timp. În cele din urmă, efectuarea de plăți suplimentare face ca probabilitatea de a vă găsi "cu capul în jos" asupra ipotecii dvs. este mult mai puțin probabilă.

Vezi Înțelegerea structurii de plată a ipotecii pentru a înțelege procesul de calcul și plată, precum și programul de amortizare a împrumuturilor pentru locuințe.