Investitorii care fac schimb de case sunt eroii nesuferiți ai bunurilor imobile. Ei iau proprietăți neglijate, ruinate și, uneori, lezate în mod intenționat și le fac din nou viabile, chiar frumoase. Dacă doriți să faceți clic pe proprietăți, probabil că deja știți despre capcane, cum ar fi probleme ascunse și depășiri ale costurilor. Dar ați știut că atunci când vindeți o proprietate, sunteți obligat să dezvăluiți informații despre starea sa care ar putea afecta negativ valoarea sa? Dacă ascundeți cu intenție astfel de informații, ați putea fi condamnat pentru fraudă în plus față de faptul că ați fost dat în judecată. Vânzarea proprietății "așa cum este" nu vă va scuti de aceste dezvăluiri.

(Pentru mai multe informații despre cumpărarea unei case, consultați: Ghidul pentru cumpărarea unei case din SUA)

Aceste reguli afectează pe oricine vinde o casă; cu toate acestea, este mult mai probabil să afecteze flippers, care se ocupă adesea cu proprietăți în stare proastă. Aflați legile specifice ale statului dvs. cu privire la informațiile solicitate de la departamentul dvs. de administrare imobiliară de stat și de la departamentul de planificare locală. Unele state sunt mai indulgente decât altele în cerințele lor de dezvăluire. Iată câteva tipuri de informații de care ar putea fi necesar să dezvăluiți - sau să doriți să dezvăluiți, chiar dacă legile statului dvs. nu o impun - astfel încât cumpărătorul dvs. nu va avea un motiv să depună un proces împotriva dvs.

1. Moartea în casă

Unii cumpărători pot avea îngrijorări sau superstiții despre cumpărarea unei case în care cineva a murit, deci este important să știți dacă statul dvs. impune vânzătorilor să dezvăluie o moarte anterioară în casă.

"Fiecare stat va avea cerințe ușor diferite pentru dezvăluire", spune Jim Olenbush, un broker imobiliar din Texas. "În Texas, de exemplu, decesele cauzate de cauze naturale, sinucideri sau accidente care nu au legătură cu proprietatea nu trebuie divulgate."

"Un vânzător este obligat să dezvăluie decese legate de starea de proprietate sau de infractiuni violente ", spune el. De exemplu, daca un copil anterior ocupant sa inecat in piscina deoarece nu avea gardul corespunzator, vanzatorul ar fi trebuit sa dezvaluie moartea chiar si dupa remedierea problema de siguranță prin instalarea unei incinte adecvate pentru piscină Există totuși circumstanțe în care vânzătorii nu trebuie să dezvăluie o moarte asupra proprietății

"Nu există state în care să existe o obligație de a divulga moartea unei persoane care a decedat în condiții naturale ", spune avocatul Matthew Reischer, CEO al LegalAdvice com." Cu toate acestea, unele state impun o datorie într-o casă sau un apartament cu stigmatizare, în care a existat o sinucidere sau o crimă. să impună o taxă afirmativă unui vânzător în cazul în care știți că imobilele lor sunt bântuite de morți."

Chiar și atunci când dezvăluirea nu este necesară - de exemplu, Georgia nu cere divulgarea omuciderelor sau a sinuciderii - poate doriți să vă greșiți în ceea ce privește notificarea cumpărătorului despre o moarte asupra proprietății. "Dacă un vânzător este preocupat de răspundere, cel mai bun sfat este să mergeți înainte și să dezvăluiți totul în avans, chiar dacă nu este impus de lege", spune Olenbush. "Cumpărătorii vor auzi întotdeauna despre lucrurile de la vecini, iar surpriza îi poate determina să renunțe la un contract de cumpărare sau să se întrebe ce altceva nu îi spune vânzătorului. „

2. Vioanele în vecinătate

O atingere este un zgomot sau miros de la o sursă din afara proprietății care ar putea irita ocupanții proprietății. Carolina de Nord cere vânzătorilor să dezvăluie zgomote, mirosuri, fum sau alte daune provocate de surse comerciale, industriale sau militare care afectează proprietatea. Michigan cere vânzătorilor să dezvăluie ferme, operațiuni agricole, depozite de deșeuri, aeroporturi, zone de tragere și alte probleme în vecinătate, dar Pennsylvania îl lasă pe cumpărător să determine prezența neplăcerilor agricole.

3. Riscuri de mediu și naturale

În cazul în care locuința prezintă un risc crescut de deteriorare a unui dezastru natural sau are o contaminare potențială sau potențială de mediu, vi se poate solicita să divulgați aceste informații cumpărătorului.

Legislația din Texas impune vânzătorilor să dezvăluie prezența deșeurilor periculoase sau toxice, azbestul, izolația uree-formaldehidică, gazul radonic, vopselele pe bază de plumb și utilizarea anterioară a spațiilor pentru fabricarea metamfetaminei.

Actul de publicare a situației privind proprietățile din New York impune vânzătorilor să notifice cumpărătorii dacă imobilul se află într-o zonă inundabilă, în zone umede sau în zonele agricole; dacă a fost vreodată un depozit de deșeuri; dacă au existat vreodată rezervoare de stocare a combustibilului deasupra sau dedesubtul terenului; dacă și unde structura conține azbest; dacă există plumb sanitar; dacă locuința a fost testată pentru radon; și dacă a fost vărsat sau scurs vreun combustibil, ulei, substanță periculoasă sau toxică pe proprietate.

Statele pot solicita, de asemenea, divulgarea subsidenței minelor, a gropilor subterane, a decontărilor, a alunecărilor, a răsturnărilor sau a altor defecte de stabilitate la pământ. Legea privind dezvăluirea hazurilor naturale din California impune vânzătorilor să dezvăluie dacă proprietatea se află într-o zonă de pericol seismic și, prin urmare, ar putea fi supusă lichefării sau alunecărilor de teren după un cutremur.

În timp ce majoritatea cerințelor de dezvăluire sunt guvernate de state, guvernul federal dispune de unul: dezvăluirea faptului că vopselele pe bază de plumb pot fi prezente pe orice proprietate construită înainte de 1978.

4. Asociația proprietarilor de locuințe

Dacă locuința este guvernată de o asociație de proprietari de case (HOA), ar trebui să dezvăluiți acest fapt. De asemenea, trebuie să știți despre sănătatea financiară a HOA și să furnizați aceste informații cumpărătorului astfel încât el sau ea să poată lua o decizie de cumpărare în cunoștință de cauză.

"Un cumpărător știu că a cumpărat un condominiu, iar vânzătorul a omorât în ​​mod eronat să dea cumpărătorului ultimele 12 luni de note de întâlnire", spune Ed Kaminsky, președinte și CEO al relocării SportStar în Manhattan Beach, California."Șapte luni mai târziu, cumpărătorul a fost evaluat cu 30.000 de dolari pentru îmbunătățirea proprietății. Vânzătorul a fost ulterior dat în judecată de cumpărător pentru a nu divulga aceste note importante. „

5. Reparații

Ce ați reparat și de ce? Cumpărătorii trebuie să cunoască istoricul reparațiilor locuinței, astfel încât aceștia să aibă posibilitatea ca inspectorul de la domiciliu să acorde o atenție deosebită domeniilor problematice și să fie conștienți de posibilele probleme viitoare. Legea din Texas, de exemplu, impune vânzătorilor să dezvăluie reparații structurale sau de acoperiș anterioare; depozitele de deșeuri, așezarea, deplasarea solului sau liniile de avarie; defectele sau defecțiunile din pereți, acoperiș, garduri, fundație, podele, trotuare și orice alte probleme curente sau anterioare care afectează integritatea structurală a locuinței. De asemenea, este posibil să fie necesar să dezvăluiți reparațiile electrice și sanitare și orice alte probleme pe care ați dori să le știți dacă urmați să cumpărați locuința și să trăiți în ea.

6. Deteriorarea apei

Atunci când apa intră acolo unde nu ar trebui, poate deteriora posesiunile personale, poate submina structura locuinței și chiar poate crea un pericol pentru sănătate dacă încurajează creșterea mucegaiului. Vânzătorii ar trebui să prezinte scurgerile trecute sau prezente sau daunele provocate de apă. Michigan, de exemplu, cere vânzătorilor să prezinte dovezi de apă într-un subsol sau un spațiu de accesare a cratimelor, scurgeri de acoperiș, daune majore cauzate de inundații, tipul de instalații sanitare (de exemplu, zincat, cupru, altele) Poate fi dificil să știți despre problemele de apă (și multe alte tipuri de probleme) dacă vă răsturnați acasă și o dețineți doar o lună sau două.

"Există multe riscuri pentru flippers sau pentru ceilalți implicați într-o închidere a casei, unde este nevoie de o muncă care să nu fie evidentă pe parcurs, în special în timpul iernii sau în timpul unei vrăji uscate", spune Bill Price, Illinois avocat de afaceri. "Cu iarnă, un acoperiș care scurgeri sau are o sindrila foarte veche poate să nu poată fi inspectat de cumpărător sau de inspectorul de la domiciliu. În mod similar, o vrajă uscată poate ascunde probleme cu un subsol care curge. "În astfel de situații, verificați pentru a afla cât de mult protecția oferită de statul dvs. de la dezvăluirea informațiilor pe care nu le-ați fi putut ști.

7. Elemente lipsă

Câteodată cumpărătorii de case au atât de mult în mintea lor încât este posibil ca ei să nu observe că o locuință lipsește o componentă esențială până când se vor deplasa. Legile privind dezvăluirea anumitor state încearcă să prevină această problemă. Texas și Michigan, de exemplu, solicită vânzătorilor să dezvăluie dacă proprietatea vine cu o listă lungă de articole, inclusiv aparate de bucătărie, aer condiționat central și încălzire, jgheaburi de ploaie, ventilatoare de evacuare și încălzitoare de apă.

8. Alte posibile dezvăluiri

Cumpărătorii trebuie să știe dacă locuința se află într-un cartier istoric special deoarece va afecta capacitatea lor de a face reparații și modificări și ar putea, de asemenea, să crească costul acestor activități.

Legea din Texas impune vânzătorilor să dezvăluie termite active sau alte insecte distrugând lemnul, daunele cauzate de termite sau putregai de lemn, care necesită reparații, daune termite anterioare și tratamente anterioare cu termite.De asemenea, legea Michigan și Carolina de Nord impune vânzătorilor să dezvăluie istoricul infestării. Consultați legile statului dvs. pentru a vedea dacă trebuie să divulgați informații despre orice dăunător.

De asemenea, vi se poate cere să dezvăluiți probleme legate de drenaj sau de clasificare, zonare, litigii în așteptare, modificări făcute fără autorizații, litigii de frontieră și vecinătate.

Cum se dezvăluie

Unele state, cum ar fi Michigan și Carolina de Nord, solicită vânzătorilor să utilizeze un formular specific de dezvăluire. Dacă nu, departamentul de stat sau comisia de asociere imobiliară sau de agent imobiliar de stat va avea, de obicei, o formă recomandată pe care o puteți utiliza. Formularul poate fi mai mult sau mai puțin cuprinzător decât ceea ce cere legea statului. Dacă formularul nu este suficient de cuprinzător pentru situația dvs., completați-l cu o listă cu elementele suplimentare pe care doriți să le dezvăluiți. Vânzătorul trebuie să facă toate dezvăluirile în scris către cumpărător, iar cumpărătorul și vânzătorul trebuie să semneze și să introducă documentul. Asigurați-vă că vă revizuiți ce trebuie să dezvăluiți și cum ar trebui să fie redactat cu un avocat imobiliar.

Linia de fund

Chiar dacă nu este necesară o divulgare specială în zona dvs., dacă aveți o informație despre o casă care ar putea face un cumpărător nefericit, poate doriți să o dezvăluiți oricum. În plus față de motivele morale pentru a fi onest cu potențialii cumpărători - și dorința de a evita cheltuielile și complicațiile unui proces - aveți o reputație de protejat. Dacă aveți orice îngrijorare cu privire la faptul că ați dezvăluit corect situația proprietății, contactați un avocat în propriul stat.