Atunci când vă gândiți să cumpărați proprietăți imobiliare, primul lucru care probabil vine în minte este casa ta. Dar proprietatea fizică poate juca un rol și într-un portofoliu, mai ales ca o acoperire împotriva pieței bursiere. Cu toate acestea, în timp ce imobilul a devenit un vehicul popular de investiții în ultimii 50 de ani, cumpărarea și deținerea de cărămidă și mortar este mult mai complicată decât investirea în acțiuni și obligațiuni. În acest articol, vom examina opțiunile de vârf pentru investitorii individuali, enumerate în ordinea aproximativă a modului în care o investiție imobiliară este directă și a motivelor pentru a investi.

Proprietăți de închiriere de bază

Aceasta este o investiție la fel de veche ca cea a proprietății funciare. O persoană va cumpăra o proprietate și o va închiria unui chiriaș. Proprietarul, proprietarul, este responsabil pentru plata ipotecii, a impozitelor și a întreținerii proprietății.

În mod ideal, proprietarul plătește o chirie suficientă pentru a acoperi toate costurile menționate mai sus. Un proprietar poate, de asemenea, să perceapă mai mult pentru a obține un profit lunar, însă strategia cea mai comună este să fie răbdătoare și să plătească o chirie suficientă pentru a acoperi cheltuielile până când ipoteca a fost plătită, moment în care majoritatea chiriei devine profit. În plus, proprietatea poate fi apreciată în valoare pe parcursul ipotecii, lăsând proprietarul cu un bun mai valoros. Potrivit Biroului de Recensământ din S.U.A., imobilul din această țară a crescut constant în valoare între anii 1940 și 2006. Deși a avut loc o scădere în timpul perioadei de prabusire a creditelor ipotecare subprime din 2008 până în 2010, aceasta a revenit și a crescut în general.

Un investitor trebuie să cunoască piața pe care o caută pentru proprietate sau să angajeze un expert pentru a ajuta. Pentru investitorii care caută un flux de venit din proprietăți de închiriere, cele mai importante aspecte pe care trebuie să le ia în considerare sunt locația proprietății și ratele de închiriere a pieței. În ceea ce privește locația, multe închirieri reușite se află în imediata apropiere a școlilor majore. De exemplu, dacă cumpărați o proprietate în apropierea unei universități de stat, elevii vor dori să o închirieze an de an. Există, de asemenea, multe alte caracteristici ale unei proprietăți de închiriere profitabile, iar altele necesită timp pentru a învăța. Pentru mai multe detalii, consultați Top 10 caracteristici ale unei proprietăți de închiriere rentabile.

Există, desigur, pete în fața a ceea ce pare a fi o investiție ideală. Poți ajunge cu un chiriaș rău care dăunează proprietății sau, mai rău, nu mai are loc niciun chiriaș. Acest lucru vă va lăsa cu un flux de numerar negativ lunar, ceea ce înseamnă că va trebui să vă amestecați pentru a acoperi plățile ipotecare. Există, de asemenea, problema găsirii proprietății corecte. Veți dori să alegeți o zonă unde rata de neocupare este scăzută și alegeți un loc pe care oamenii vor dori să îl închirieze.

Poate că cea mai mare diferență dintre o proprietate de închiriere și alte investiții este cantitatea de timp și munca pe care trebuie să o dediciți pentru îngrijirea acesteia.Dacă nu doriți, puteți angaja un manager de proprietate profesională. Dar salariul lui devine apoi o cheltuială care are impact asupra profitabilității investiției tale.

Flip Side: Tranzacții imobiliare

Aceasta este partea sălbatică a investițiilor imobiliare. Ca și comercianții de zile care se află într-o ligă departe de un investitor de cumpărare și deținător, comercianții imobiliari sunt o rasă cu totul diferită de proprietarii de chirie și chirie. Investitorii imobiliari cumpără proprietăți cu intenția de a le ține pentru o perioadă scurtă de timp, adesea nu mai mult de trei până la patru luni, după care speră să le vândă pentru un profit. Această tehnică este numită și flipping și se bazează pe cumpărarea proprietăților care sunt fie subevaluate în mod semnificativ, fie sunt într-o zonă foarte caldă.

Flippers de proprietate pură nu vor pune niciun ban într-o proprietate pentru îmbunătățiri; investiția trebuie să aibă valoarea intrinsecă pentru a transforma un profit fără alterare sau nu o va lua în considerare. Flipping în acest mod este o investiție în numerar pe termen scurt.

Dacă un flipper de proprietate este prins într-o situație în care el sau ea nu poate descărca o proprietate, acesta poate fi devastator, deoarece acești investitori, în general, nu păstrează suficient numerar gata pentru a plăti ipoteca pe o proprietate pe termen lung. Acest lucru poate duce la pierderi continue pentru un comerciant imobiliar care nu poate descărca proprietatea pe o piață defectuoasă.

Există și oa doua clasă de flipper de proprietate. Acești investitori își fac banii cumpărând proprietăți ieftine sau la prețuri rezonabile și adăugând valoare renovându-le. hei apoi vinde proprietatea după renovări pentru un preț mai mare. Aceasta poate fi o investiție pe termen lung, în funcție de amploarea îmbunătățirilor. Caracteristica limitată a acestei investiții este că este o activitate intensă și adesea permite investitorilor să preia o proprietate la un moment dat.

Grupurile de investiții imobiliare

Grupurile de investiții imobiliare sunt un fel de fonduri mutuale mici pentru proprietăți de închiriere. Dacă doriți să dețineți o proprietate de închiriere, dar nu doriți ca hassle de a fi un proprietar, un grup de investiții imobiliare poate fi soluția pentru tine.

O companie va cumpăra sau construi un set de clădiri, adesea apartamente, și apoi va permite investitorilor să le cumpere prin intermediul companiei, aderând astfel la grup. Un singur investitor poate deține unul sau mai multe unități de spațiu de locuit autonom, dar compania care operează grupul de investiții gestionează în mod colectiv toate unitățile, având grijă de întreținere, publicitatea unităților vacante și intervievarea chiriașilor. În schimbul acestui management, compania ia un procent din chiria lunară.

Există mai multe versiuni ale grupurilor de investiții, însă în versiunea standard, contractul de închiriere este în numele investitorului și toate unitățile piscină o parte din chirie pentru a proteja vacanțele ocazionale, ceea ce înseamnă că veți primi suficient pentru a plăti ipotecare chiar dacă unitatea dvs. este goală. Calitatea unui grup de investiții depinde în întregime de compania care o oferă. În teorie, este o modalitate sigură de a intra în investiții imobiliare, dar grupurile sunt vulnerabile la aceleași taxe care bântuie industria fondurilor mutuale.Încă o dată, cercetarea este cheia.

Parteneriate cu proprietăți imobiliare

Un parteneriat imobiliar limitat (RELP) este similar unui grup de investiții imobiliare: Este o entitate formată să cumpere și să dețină un portofoliu de proprietăți sau, uneori, o singură proprietate - în existență pentru un număr finit de ani. Un manager de proprietate cu experiență sau o firmă de dezvoltare imobiliară servește drept partener general. Investitorii externi sunt apoi căutați să ofere finanțare pentru proiectul imobiliar, în schimbul unei părți din proprietate ca parteneri limitați. Aceștia pot primi distribuții periodice din veniturile generate de proprietățile RELP, dar plata reală vine atunci când proprietățile sunt vândute - sperăm, cu un profit considerabil - și RELP se dizolvă pe drum.

RELP-urile permit investitorilor să finanțeze construcția sau renovarea clădirilor, fără a fi nevoiți să fie implicați direct în management sau să aibă experiență în domeniul imobiliar. Cu toate acestea, acestea tind să fie investiții nelichide, deoarece investitorii pot face numai retrageri la anumite intervale - sau adesea deloc, până la dizolvarea RELP.

REIT-urile

Imobiliarul a fost în jur de când strămoșii noștri de peșteră au început să-i alunge pe străini din spațiul lor, deci nu este surprinzător faptul că Wall Street a găsit o modalitate de securitizare, transformând imobilul într-un instrument comercial .

Un trust de investiții imobiliare (REIT) este creat atunci când o corporație (sau trust) este formată pentru a folosi banii investitorilor pentru a cumpăra, opera și vinde proprietăți producătoare de venituri. REIT-urile sunt cumpărate și vândute pe principalele burse, la fel ca orice alt stoc. Pentru a-și menține statutul de REIT, această entitate trebuie să plătească 90% din profiturile sale impozabile sub formă de dividende. Prin aceasta, REIT-urile evită plata impozitului pe profit, în timp ce o companie obișnuită va fi impozitată pe profiturile sale, alimentând astfel profiturile pe care le-ar putea distribui acționarilor săi.

La fel ca acțiunile obișnuite care plătesc dividende, REIT-urile sunt potrivite pentru investitorii de pe piața de capital care doresc venituri regulate, deși oferă și posibilitatea de apreciere. REIT-urile permit investitorilor să se implice în proprietăți nerezidențiale, cum ar fi mall-uri (aproximativ un sfert din toate REIT-urile se specializează în acestea), instituții de îngrijire a sănătății, ipoteci sau clădiri de birouri. În comparație cu tipurile de investiții imobiliare menționate anterior, REITS sunt, de asemenea, foarte lichide. Pentru mai multe detalii, consultați Calea REIT .

Fonduri mutuale în domeniul imobiliar

Fondurile mutuale imobiliare investesc în principal în societăți REIT și în societăți imobiliare. Acestea oferă posibilitatea de a obține o expunere diversificată la proprietățile imobiliare cu o sumă relativ mică de capital. În funcție de strategia și obiectivele de diversificare, aceștia oferă investitorilor o selecție mult mai largă a activelor decât poate fi obținută prin cumpărarea de acțiuni REIT individuale, împreună cu posibilitatea unor costuri și comisioane mai mici de tranzacționare.

Ca REIT, aceste fonduri sunt destul de lichide. Un alt avantaj semnificativ pentru investitorii cu amănuntul sunt informațiile analitice și de cercetare furnizate de fond cu privire la activele achiziționate și perspectiva conducerii asupra viabilității și performanței investițiilor imobiliare specifice și ca clasă de active.Investitorii mai speculativi pot investi într-o familie de fonduri mutuale imobiliare, supraponderând tactic anumite tipuri de proprietăți sau regiuni pentru a maximiza rentabilitatea.

De ce să investiți în imobil?

Imobiliarul poate spori profilul de risc și de rentabilitate al portofoliului unui investitor, oferind randamente competitive ajustate la risc. Chiar și factoringul în criza creditelor ipotecare subprime, proprietățile imobiliare comerciale de pe piața privată au revenit în medie cu 8,4% în perioada de 10 ani din 2000 până în 2010, pe baza datelor furnizate de Consiliul Național al Federației Investițiilor Imobiliare (NCREIF). De obicei, piața imobiliară este una cu volatilitate scăzută, în special față de acțiuni și obligațiuni.

Imobiliarul este, de asemenea, atrăgător în comparație cu sursele mai tradiționale de returnare a veniturilor. Această clasă de active tranzacționează de obicei la o primă de randament către Trezoreria Statelor Unite și este deosebit de atractivă într-un mediu în care ratele trezoreriei sunt scăzute.

Diversificarea și protecția

Un alt beneficiu al investiției în domeniul imobiliar este potențialul său de diversificare. Realitatea are o corelație scăzută și, în unele cazuri, negativă, cu alte clase majore de active - adică, atunci când stocurile sunt în scădere, bunurile imobile sunt deseori ridicate (vezi Diversificarea dincolo de Stocuri ). De fapt, în 14 din cele 15 piețe ale piețelor anterioare, revenind în 1956, prețurile rezidențiale la imobil au crescut, potrivit datelor furnizate de Robert Shiller de la Universitatea Yale, co-creatorul casei Case-Shiller Home-Price Index. Bineînțeles, există și excepții: bunurile imobiliare au fost împrăștiate împreună cu acțiunile în timpul Recesiunii Mare (deși aceasta a fost o anomalie, susține Schiller, reflectând rolul ipotecilor subprime în declanșarea crizei).

Aceasta înseamnă că adăugarea de imobile într-un portofoliu poate reduce volatilitatea acestuia și poate oferi o rentabilitate mai mare pe unitate de risc. Cu cât sunt mai directe investițiile imobiliare, cu atât mai bine va fi garda de gardă: vehicule mai mult indirect, tranzacționate public, cum ar fi REIT-urile, vor reflecta evident performanța pieței bursiere (și unii analiști cred că cele două vor deveni tot mai corelate, acum că REIT stocurile sunt reprezentate pe S & P 500). Interesant, totuși, acest lucru sa schimbat și în ultima vreme. Corelația dintre REIT-urile cotate la bursă și cea a pieței bursiere a atins un minim de 12 ani în 2015, potrivit studiului realizat de Asociația Națională a Trusturilor pentru Investiții Imobiliare (NAREIT), "sugerând că oricare dintre factorii se întâmplă să conducă partea non-REIT a piața nu se va vărsa neapărat pentru a afecta piața REIT ", un articol despre Reit. com, site-ul asociației, sa încheiat.

Pentru că este susținută de cărămidă și mortar, imobilul poartă și mai puțin un conflict principal-agent sau măsura în care interesul investitorului depinde de integritatea și competența managerilor și a debitorilor. Chiar și formele mai indirecte de investiții au o anumită protecție: REIT-urile, de exemplu, impun ca un procent minim din profit să fie plătit ca dividende.

Hedgingul inflației

Capacitatea de acoperire a inflației pentru proprietățile imobiliare rezultă din relația pozitivă dintre creșterea PIB-ului și cererea de imobiliare.Pe măsură ce economiile se extind, cererea pentru unitățile imobiliare închiriază mai mult, iar acest lucru, la rândul său, se traduce în valori de capital mai mari. Prin urmare, imobilul tinde să mențină puterea de cumpărare a capitalului, trecând o parte din presiunea inflaționistă asupra chiriașilor și încorporând o parte din presiunea inflaționistă sub forma aprecierii capitalului.

Puterea de pârghie

Cu excepția REIT-urilor, investițiile în imobiliare oferă unui investitor un instrument care nu este disponibil investitorilor de pe piața bursieră: levier. Dacă doriți să cumpărați un stoc, trebuie să plătiți valoarea integrală a acțiunii la momentul plasării comenzii de cumpărare - cu excepția cazului în care cumpărați la marjă. Și chiar și atunci, procentul pe care îl puteți împrumuta este încă mult mai mic decât în ​​cazul imobilelor, grație metodei magice de finanțare, ipotecii.

Cele mai multe ipoteci convenționale necesită o plată în avans de 20%. Cu toate acestea, în funcție de locul în care locuiți, puteți găsi o ipotecă care necesită doar 5%. Aceasta înseamnă că puteți controla întreaga proprietate și capitalul propriu, deținând doar o fracțiune din valoarea totală. Desigur, mărimea ipotecii dvs. afectează valoarea proprietății pe care o dețineți în proprietate, dar o controlezi în momentul în care sunt semnate lucrările.

Aceasta este ceea ce îi încurajează și pe proprietarii de bunuri imobiliare și pe proprietari. Ei pot lua oa doua ipotecă pe casele lor și pot plăti două sau trei alte proprietăți. Indiferent dacă le închiriază astfel încât chiriașii să plătească ipoteca sau așteaptă o oportunitate de a vinde cu profit, ei controlează aceste active, în ciuda faptului că au plătit doar o mică parte din valoarea totală.

Retragerea investițiilor imobiliare: Lichiditatea

Principalul dezavantaj al investiției în imobiliare este lipsa de lichiditate sau dificultatea relativă în conversia unui activ în numerar și în numerar într-un activ. Spre deosebire de o tranzacție de acțiuni sau de obligațiuni, care poate fi finalizată în câteva secunde, o tranzacție imobiliară poate dura luni de închidere. Chiar și cu ajutorul unui broker, găsirea unei contrapărți potrivite poate fi de câteva săptămâni de muncă. REIT-urile și fondurile mutuale imobiliare oferă o mai bună lichiditate și prețuri de piață, dar vin la prețul volatilității mai mari și a beneficiilor de diversificare mai mici, deoarece au o corelație mult mai mare cu piața globală decât investițiile imobiliare directe.

Linia de fund

În contextul investițiilor de portofoliu, imobilul este considerat în mod tradițional într-o clasă de investiții "alternativă". Aceasta înseamnă că este o investiție suplimentară utilizată pentru a construi pe un portofoliu primar de acțiuni, obligațiuni și alte titluri de valoare. Dar poate fi o contrabalansare semnificativă cu alte instrumente, precum și o sursă de venit și, eventual, apreciere.