Creditele ipotecare reversibile au fost foarte criticate ca fiind o înțelegere prealabilă a consumatorilor. Una dintre cele mai mari plângeri provine din faptul că multe văduve și văduve au pierdut casele după ce soțul lor a murit. De ce sa întâmplat asta și s-ar putea întâmpla cu tine?

(Pentru o scurtă prezentare a elementelor de bază, consultați Cum funcționează un credit ipotecar invers? ).

Timpul este cheie

Probabilitatea ca soțul dvs. supraviețuitor să-și piardă proprietatea după moartea dvs. depinde de momentul în care ați scos împrumutul. Diferite reguli se aplică creditelor acordate înainte de 4 august 2014 decât împrumuturilor încheiate la 4 august 2014 sau ulterior acestei date. Acesta din urmă marchează data la care Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) și-a schimbat politicile de reversiune ipotecară.

Această modificare a venit ca răspuns la un proces intentat împotriva departamentului de un grup de soți supraviețuitori fără împrumut (adică numele lor nu se aflau pe contractele ipotecare inverse), cărora li sa spus creditorii ipotecare că ar putea să-și mențină viața în casele lor după ce soțul lor (împrumutatul oficial) a decedat. În schimb, creditorii au fost blocați din moment ce doreau ca împrumuturile ipotecare să fie rambursate imediat ce debitorul a murit. Această situație este numită adesea "problema soțului / soției mai mici", deoarece unii soți nu erau în ipotecă pentru că erau prea tineri pentru a se califica pentru o ipotecă inversă în momentul în care împrumutul a fost scos (vezi Calificați pentru o inversare Ipoteca? ).

Creditorii urmau, de fapt, să respecte reglementările privind creditul ipotecar al HUD. Cu toate acestea, în 2013, o instanță federală a decis în Bennett et al. v. Donovan că reglementările HUD au încălcat legea federală, iar un creditor nu poate cere unui soț supraviețuitor care nu este numit pe ipoteca inversă să efectueze o rambursare imediată atunci când soțul / soția, singurul împrumutător ipotecar invers, moare. Vom face mai multe detalii despre noile reguli într-un moment.

În primul rând, să definim ceea ce înțelegem prin "scos înainte de 4 august 2014". Este data la care ați solicitat ipoteca? Data la care ați semnat documentația? Din punct de vedere tehnic, nu este, de fapt, deși este mai aproape de primul decât cel din urmă. De fiecare dată când solicitați un împrumut care este asigurat de Administrația Federală pentru Locuințe (FHA), indiferent dacă este vorba de o ipotecă FHA în mod regulat, în avans, sau de o ipotecă de conversie a creditelor ipotecare în capitalul propriu (HECM), împrumutul tău este atribuit numelui unui caz. Este data la care este atribuit numărul cazului care determină ce reguli se aplică ipotecii dvs. Agentul dvs. de împrumut primește numărul cazului, care este un identificator unic de 10 cifre atribuit de FHA, după ce agenția validează adresa dvs. de proprietate și numărul de securitate socială. Puteți găsi acest număr în partea de sus a paginii 1 a aplicației HECM.Apoi, pentru a afla data asociată numărului dvs. de caz, va trebui să contactați creditorul sau HUD, deoarece această dată nu este furnizată în cererea de credit ipotecar.

Înainte de 04 august 2014

HUD permite publicului să știe despre modificările aduse reglementărilor sale prin documente numite scrisori de credite ipotecare. La momentul acestei scrisori, scrisoarea creditorului ipotecar 2015-15, emisă la 12 iunie 2015, conține cele mai actuale reguli referitoare la soții supraviețuitori care nu au împrumutat și la HECM care au fost retrași înainte de 4 august 2014. Această scrisoare spune creditorii ipotecari inversi poate urma termenii contractului inițial de ipotecare inversă atunci când soțul împrumutat moare. Asta înseamnă că un soț supraviețuitor, care nu are împrumut și a cărui locuință este acoperită de o ipotecă inversă scos înainte de 4 august 2014, este încă în pericol de a-și pierde locuința dacă soțul / soția sa împrumută mai întâi.

Cu toate acestea, scrisoarea creditorului ipotecar oferă, de asemenea, creditorilor ipotecare inversă o alternativă la apelarea ipotecii inverse datorate (cu alte cuvinte, solicitând rambursarea imediată, cu riscul de blocare a pieței în șase luni). Reverse creditorii ipotecare au o opțiune numită "mandatul ipotecar ales (MOE)", care le permite să transfere proprietatea asupra ipotecii inverse către HUD. Creditorul va depune o plângere cu HUD pentru a recupera suma pe care ar fi obținut-o prin vânzarea casei.

Transferarea ipotecii creează ceea ce HUD numește o "perioadă de amânare" care permite unui soț supraviețuitor eligibil să rămână în casă, atâta timp cât acesta continuă să îndeplinească cerințele de bază ale ipotecii inverse, cum ar fi menținerea curentă a impozitelor pe proprietate , menținerea plăților de asigurare a proprietarilor și menținerea bunurilor în bune condiții. Soțul / soția trebuie să fie titularul legal al casei și să continue să ocupe aceasta ca resedinta primară. De asemenea, el sau ea trebuie să fi fost căsătorit legal cu soțul împrumutat la momentul închiderii împrumutului și să rămână căsătorit până la moartea soțului împrumutat. Angajate cupluri de același sex care nu au dreptul legal să se căsătorească atunci când a fost obținută ipoteca inversă, dar care s-au căsătorit înainte ca împrumutatul să fi murit, au aceleași drepturi.

Limba clarifică faptul că transferul proprietății este o opțiune, nu o cerință, pentru creditor. Cu alte cuvinte, așa-numita "problemă de soț / soție tânără" încă mai există pentru proprietarii de case care au scos un HECM înainte de 4 august 2014. Soții supraviețuitori în această situație ar putea dori să consulte un avocat pentru a explora opțiunile.

La sau după 4 august 2014

De ce cuplurile au pus doar numele unui soț pe ipoteca inversă? Adesea a fost de a crește veniturile reversibile din ipotecă, deoarece mărimea plăților este legată de vârsta debitorului. Acum, însă, nu mai există niciun beneficiu pentru această strategie. Împrumuturile cu ipoteci de astăzi trebuie să se bazeze pe vârsta soțului mai tânăr, chiar dacă acel soț este mai mic de 62 și astfel nu este suficient de mare pentru a fi co-împrumutat pe ipoteca inversă. În conformitate cu regulile de astăzi, dacă soțul dvs. eligibil care nu este împrumutat este mai mic de 62 de ani, acesta va fi protejat atâta timp cât îndeplinesc aceleași cerințe privind perioada de amânare descrisă mai sus.

Dacă faceți o ipotecă inversă în timp ce sunteți căsătorit cu un soț mai mic, care nu este împrumutat, acesta va fi documentat în mod oficial la închiderea fie ca este un soț eligibil fără împrumut sau ca un soț neeligibil care nu are împrumut. Un soț eligibil care nu are împrumut este însoțit de soțul împrumutat din reședința primară; un soț neeligibil care nu se împrumuta, locuiește în altă parte ca domiciliu principal. Amânarea nu se aplică soțului fără împrumut în cazul în care cuplul se divorțează după ce a luat HECM. De asemenea, nu se aplică unui nou soț, un împrumutător ipotecar inversat se căsătorește după ce a luat creditul. Aceleași reguli se aplică cuplurilor angajate de același sex, cărora nu li sa permis să se căsătorească atunci când a fost obținută ipoteca inversă, dar care s-au căsătorit înainte ca împrumutatul să fi murit, deoarece acești parteneri intră sub incidența definiției HUD a "soțului supraviețuitor eligibil care nu are împrumut. "

Linia de fund

În ciuda reformelor recente, există încă situații în care o văduvă sau văduvă ar putea pierde locuința după moartea soțului său. Dacă dvs. sau soțul / soția dvs. ați luat deja o ipotecă inversă, asigurați-vă că înțelegeți care set de reguli se aplică situației dvs. Poate doriți să vă întâlniți cu un avocat imobiliar sau planificator financiar pentru a veni cu o soluție dacă sunteți în pericol.

Ori de câte ori data dvs. de ipotecă inversă, trebuie doar să fie conștienți de faptul că soțul supraviețuitor, non-împrumut nu este permis să primească mai multe venituri după soțul împrumut moartea. Aceasta nu va fi o problemă dacă încasările din împrumut ar fi fost obținute ca o sumă forfetară, dar ar putea fi o problemă dacă fondurile ipotecare inversă ar fi fost livrate ca un flux de plăți lunare sau ca o linie de credit. Dacă luați astăzi o ipotecă inversă, mai ales dacă doar un soț va fi listat ca împrumutat, trebuie să vă gândiți dacă opțiunea forfetară ar putea oferi cea mai mare siguranță financiară.

(Pentru a afla mai multe despre creditele ipotecare inverse, citiți Ghidul impozitelor și ipotecilor inverse și Încărcarea creditorului ipotecar înapoi . aplicați creditelor ipotecare de conversie la capitalul propriu (HECM). Acestea sunt cele mai comune dintre cele trei tipuri de ipoteci inverse de departe și singurele asigurate de FHA. Dacă sunteți unul dintre cei aproximativ 5% dintre debitorii ipotecari inversați care au un credit ipotecar cu o singură destinație sau o ipotecă inversă de proprietate, va trebui să revizuiți documentele de împrumut pentru a vedea dacă problemele descrise în acest articol se aplică situației dvs.