Trimiteți un videoclip // www. Investopedia. com / termeni / r / reversemortgage. asp

Ce este o "ipotecă inversă"

O ipotecă inversă este un tip de ipotecă în care un proprietar poate împrumuta bani contra valorii casei sale, primind fonduri sub forma unei plăți lunare fixe sau a unei linii de credit. Nu este necesară rambursarea creditului ipotecar (principal sau dobândă) până când moare debitorul, se îndepărtează definitiv sau vinde locuința. Tranzacția este structurată astfel încât suma creditului să nu depășească valoarea casei pe întreaga durată de viață a împrumutului.

Creditele ipotecare reversibile au existat într-o formă sau alta din anii 1960, dar versiunea modernă a intrat recent în conștiința publică ca un instrument de datorie viabil pentru proprietarii de case. Deși acest tip de împrumut a fost privit cu neîncredere atât de comunitatea de planificare financiară, cât și de mass-media, cererea a fost în creștere deoarece poate oferi o soluție rapidă pentru persoanele care sunt "sărace în casă și sărace în numerar", în special persoanele în vârstă care trebuie să suplimenteze veniturile lor de pensionare sau plata pentru îngrijirea pe termen lung. Înainte de a sari, însă, este important să înțelegeți elementele de bază, inclusiv cum funcționează ipotecile inverse, cum sunt obținute și costurile implicate.

Ipoteca inversă

Cum funcționează o ipotecă inversă

Majoritatea oamenilor achiziționează o locuință cu o ipotecă obișnuită (sau în avans): Împrumutați bani de la un creditor, efectuați plăți lunare pentru a plăti soldul, și să construiască în mod constant echitatea în casă.În timp, datoriile dvs. scade și casa dvs. de capital crește, iar atunci când ipoteca este plătită în întregime, aveți dreptul de acasă complet.

O ipotecă inversă funcționează diferit - de fapt, ca numele implică, funcționează opusul. În loc de a face mon plăți către un creditor, un creditor face plăți către dvs., pe baza unui procentaj din valoarea din casa dvs. Alegeți dacă numerarul este plătit ca o singură sumă forfetară, un avans lunar regulat (fie pentru cât timp trăiți în casă sau pentru un anumit număr de ani), o linie de credit (unde decideți când și cât de mult să împrumute) sau o combinație a acestor opțiuni.

De-a lungul vieții ipotecare inversă, păstrați titlul casei dvs., care acționează ca garanție pentru împrumut. Nu vi se percepe dobândă decât din încasările pe care le primiți și sunt disponibile rate de dobândă fixe și variabile. Majoritatea creditelor ipotecare inversate sunt credite cu rată variabilă a dobânzii legate de indicii pe termen scurt, cum ar fi Trezoreria de 1 an sau Rata interbancară interbancară din Londra (LIBOR), plus o marjă care poate adăuga un extra la trei puncte procentuale. Orice compuși interesați pe întreaga durată a creditului ipotecar până la rambursare.

Pe măsură ce împrumutul progresează, datoria crește în timp ce capitalul propriu scade.Când vă mutați, vindeți-vă acasă sau treceți, creditorul vinde casa pentru a recupera banii care v-au fost plătiți. După ce se plătesc taxele de împrumut, toate fondurile rămase în casă se adresează dvs. sau moștenitorilor dvs. (în unele cazuri, moștenitorii au opțiunea de a rambursa ipoteca fără a vinde casa). Dacă primești mai multe plăți decât casa ta merită (dacă "depășești" împrumutul), nu vei datora niciodată mai mult decât valoarea casei, potrivit Comisiei Federale de Comerț.

O ipotecă inversă poate deveni datorată dacă nu reușiți să îndepliniți obligațiile ipotecii; de exemplu, dacă nu plătiți impozitele și / sau asigurarea sau dacă proprietatea intră în situația de nereușită. Rămâneți responsabili pentru plata impozitelor la proprietate, asigurarea proprietarilor de locuințe și întreținerea locuinței. Dar dacă valoarea sa scade sub valoarea pe care ați împrumutat-o ​​din alte motive, cum ar fi o scădere a pieței imobiliare, nu puteți fi blocat.

Tipuri de ipoteci inverse

Există mai multe tipuri diferite de ipoteci inverse. Acestea includ:

Împrumuturi inverse cu scop unic, care sunt oferite de unele agenții guvernamentale de stat și municipale și non-profit

Împrumuturi reversibile garantate de stat, cunoscute sub denumirea de HECMs (ipoteci de conversie a capitalului propriu)

• , care sunt împrumuturi private garantate de o societate emitentă

• Împrumuturile inverse cu scop unic sunt de obicei pentru proprietarii cu venituri mici și cu venituri moderate. Creditorul stabilește modul în care poate fi utilizat acest tip de ipotecă inversă (de exemplu, pentru a plăti impozite pe proprietate sau pentru reparații ale casei).

• Ipoteca de conversie a capitalului propriu (HECM) este cea mai comună. Împrumuturile HECM sunt emise de bănci private și asigurate de Administrația Federală pentru Locuințe (acestea sunt singurele produse ipotecare inverse garantate de guvernul Statelor Unite). Aceste împrumuturi nu au limitări ale veniturilor sau cerințe medicale și nu există restricții privind modul în care pot fi cheltuite banii. Principalul dezavantaj al acestui tip de ipotecă inversă este faptul că valoarea maximă a împrumutului este limitată (în prezent, este cea mai mică dintre valoarea evaluată a rezidenței sau limita ipotecară HECM FHA de 625, 500 USD).

Creditele reversibile proprietate, disponibile și de la diverse instituții de creditare, oferă sume mai mari decât creditele HECM; cu toate acestea, beneficiul potențial provine la un cost. Creditele ipotecare non-HECM nu sunt asigurate federal și pot fi considerabil mai scumpe. Proprietarii casei cu case de valoare mai mare (în cele șase cifre, să zicem) pot beneficia cel mai mult de acest tip.

Cum să obțineți o ipotecă inversă

Deoarece marea majoritate a ipotecilor inverse sunt credite HECM, ne vom concentra pe ele. Pentru a vă califica, trebuie să:

Fiți de cel puțin 62 de ani

Aveți proprietatea directă (sau aveți un sold ipotecar scăzut)

• Țineți titlul casei și locuiți în ea ca domiciliu principal

• să fie delincventă pe orice datorie federală (impozite pe venit, un împrumut de administrare pentru întreprinderi mici sau împrumuturi pentru studenți federali)

• să fie capabili să plătească în timp util și integral plățile pentru proprietățile imobiliare (de exemplu, impozitele pe proprietate,)

• Participați la o sesiune de informare a consumatorilor oferită de un consilier HECM aprobat de Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) (aceste sesiuni sunt gratuite)

• De multe ori, creditorul va cere ca nu pot exista alte garanții contra casa (dacă există, acestea trebuie să fie plătite cu încasările din ipoteca inversă).

• În plus, locuința dvs. trebuie să fie:

Un cămin de o singură familie sau o locuință de două până la patru unități (și vă ocupați cel puțin una dintre unitățile)

Un proiect de condominiu aprobat de HUD sau o casă de primărie < O locuință fabricată care îndeplinește cerințele FHA (construită după iunie, 1976)

• Nu puteți obține o ipotecă inversă pe o casă de închiriat, o casă de vacanță sau chiar o casă care a fost reședință principală, dar a fost neocupată timp de un an (pentru că ați trăit într-un azil, de exemplu). Odată ce aveți o ipotecă inversă, totuși, puteți locui în altă parte cu până la 12 luni înainte ca împrumutul să devină scadent.

• Cât de mult poți împrumuta?

• Deoarece nu plătiți pe o ipotecă inversă, ci mai degrabă primiți plăți, nu aveți nevoie neapărat de venituri câștigate pentru a vă califica pentru unul. Cu toate acestea, creditorii efectuează acum evaluări financiare pentru a se asigura că debitorii sunt capabili să îndeplinească obligații financiare obligatorii, cum ar fi impozitele pe proprietate și asigurările. Veniturile, activele, cheltuielile lunare de viață și istoricul creditelor vor fi verificate în timpul procesului de împrumut (deși scorul dvs. de credit nu este un factor semnificativ). dacă nu aveți suficiente venituri sau active lichide, creditorul ar putea să scoată deoparte o parte din încasările dvs. revers ipotecare pentru a acoperi impozitele și asigurările.

Suma de bani pe care o primiți depinde de o serie de factori, inclusiv vârsta celui mai tânăr debitor (cuplurile pot împrumuta, nu numai persoanele fizice), rata actuală a dobânzii, valoarea casei și - în cazul unei Imprumut HECM - limita de creditare. În general, cu cât sunteți mai în vârstă, cu atât mai valoroasă este casa dvs. și cu cât aveți mai multă capitală, cu atât veți obține mai mulți bani pentru un credit ipotecar invers.

Iată un exemplu de cum poate lucra pentru două case din aceeași zonă, ambele în valoare de 300.000 de dolari: John sa născut la 1 ianuarie 1942 și poate obține un împrumut de capital propriu de $ 174, 900 taxe, costuri de asigurare și închidere). Vecul lui Jim, Jim, născut la 1 ianuarie 1952, probabil va fi în stare să împrumute doar 154, 200 de dolari din cauza vârstei sale mai mici.

Costurile ipotecilor inverse

Creditele reversibile implică o serie de costuri. Taxele și tarifele includ:

Premium de asigurare ipotecară (MIP).

Asigurările de ipotecă garantează că veți primi avansul de împrumut în cazul în care compania care vă gestionează contul (serviciul de împrumut) iese din activitate. În mod obișnuit, veți plăti o valoare inițială de 1,5% din valoarea evaluată a casei dvs. (sau 2,5% dacă primiți mai mult de 60% din fondurile disponibile). De asemenea, veți plăti anual MIP, egală cu 1,25% din soldul creditelor neachitate. Această sumă se acumulează în timp și se plătește atunci când împrumutul devine exigibil.

Taxe terțe părți.

• Acestea includ costurile de închidere pentru articole cum ar fi evaluări, căutări de titluri și asigurări, inspecții, verificări de credit, anchete, taxe de înregistrare și impozite ipotecare. Taxa de origine a împrumutului.

• În cazul în care casa dvs. este evaluată la mai puțin de 125 000 $, creditorul dvs. poate modifica o taxă de origine de până la 2 500 $. Dacă acasă este evaluată la mai mult decât această sumă, creditorul poate percepe până la 2% $ 200.000 din valoarea casei dvs., plus până la 1% din orice sumă mai mare de 200.000 $. Taxele de origine pentru împrumuturile HECM sunt limitate la 6 000 $. Taxe de întreținere.

• Creditorii vă pot percepe o taxă lunară de întreținere de 30 USD dacă împrumutul are o rată a dobânzii de ajustare anuală sau 35 USD dacă rata dobânzii se ajustează lunar. Taxa se referă la trimiterea cecurilor și a extraselor de cont, plus orice alt serviciu pentru clienți. Puteți să le dați în credit dacă nu doriți (sau nu vă puteți permite) să le plătiți în fața și în afara buzunarului. Dacă faceți acest lucru, acestea vor acumula dobânzi ca parte a soldului general.

• Cerința de consiliere Înainte de a putea obține o ipotecă inversă, vi se cere de către guvernul federal să treacă prin consiliere ipotecară.

Consilierii ipotecare inversă lucrează pentru agențiile de consiliere pentru locuințe independente, aprobate de guvern, iar sarcina lor este de a explica costurile și consecințele obținerii unui HECM și a diferitelor modalități în care puteți obține veniturile. Acestea vă vor ajuta, de asemenea, să explorați alte opțiuni pentru a vă îndeplini scopurile, cum ar fi obținerea asistenței publice pentru a vă plăti mâncarea, utilitățile și medicamentele. Comisia Federală pentru Comerț spune că vă puteți aștepta să plătiți aproximativ 125 USD pentru consilierea ipotecară. Dacă nu vă puteți permite, nu înseamnă că nu puteți obține o ipotecă inversă, dar va trebui să găsiți un consilier ipotecar invers care să renunțe la taxă.

Consilierea pentru credite ipotecare este menită să protejeze pe cei care nu sunt pricepuți din punct de vedere financiar și au nevoie de ajutor suplimentar pentru a înțelege ce primesc. Dacă înțelegeți deja în totalitate modul în care funcționează creditele ipotecare, acest pas va fi, probabil, o pierdere de timp și bani; găsiți opțiunea cea mai puțin costisitoare și cea mai convenabilă - consultările telefonice sunt disponibile în majoritatea statelor - și o puteți obține. Deoarece ipotecile inversate pot fi complicate și costisitoare, nu doare niciodată să treacă prin detalii încă o dată sau să pună niște întrebări de ultim moment.

Problema soțului cel mai tânăr

Deoarece creditorii ipotecari inversați trebuie să aibă cel puțin 62 de ani, în trecut, unele cupluri căsătorite au făcut doar un soț / soție un împrumutat oficial pe contractul ipotecar invers. Scopul a fost acela de a spori veniturile reversibile ale creditelor ipotecare, deoarece împrumutații mai mari obțin mai mulți bani. Această decizie a avut consecințe nedorite: dacă soțul împrumutat a murit mai întâi, ipoteca inversă a devenit datorată, iar soțul supraviețuitor ar pierde casa dacă nu a putut rambursa ipoteca inversă. (HUD are acum o procedură care deseori poate evita această problemă.)

Dacă luați o ipotecă inversă azi, creditorul trebuie să includă pe dvs. și pe soțul / soția dvs. pe contract, chiar dacă unul dintre dvs. nu are încă 62 de ani , datorită regulilor HUD 2014 în urma unei hotărâri judecătorești din 2013.Dacă un soț nu este încă 62, el sau ea încă nu va fi debitor. Cu toate acestea, aceste noi reguli stabilesc o perioadă de amânare care împiedică văduva sau văduva să-și piardă potențial locuința. Din păcate, noile norme înseamnă, de asemenea, că veniturile din împrumut trebuie acum să se bazeze pe vârsta soțului mai tânăr.

În august 2014, Departamentul Locuințelor și Dezvoltării Urbane și-a revizuit ulterior politicile pentru a permite transferarea beneficiilor ipotecare inversă unui soț supraviețuitor care nu a împrumutat după ce soțul împrumutat trece.

Ce se întâmplă după aceea

Odată ce împrumuta și soțul rămas au murit sau s-au mutat din proprietate, moștenitorii au mai multe opțiuni, în funcție de cât de mult este proprietatea.

Moștenitorii pot păstra proprietatea,

, care ar duce la achitarea soldului datorat, sau cel puțin 95% din valoarea actuală evaluată a casei, fie din fondurile proprii, fie prin refinanțarea ipotecii existente.

Moștenitorii pot vinde proprietatea

și vor putea să păstreze orice venit din vânzare după ce ipoteca inversă va fi plătită. Moștenitorii pot pleca

în cazul în care proprietatea nu are capitaluri proprii sau ipoteca este sub apă, ceea ce înseamnă că soldul datorat este mai mare decât valoarea casei, moștenitorii pot da pur și simplu cheile creditorului. De fapt, ele ar putea fi necesare: Cele mai multe documente de împrumut inversă stipulează că, la moartea proprietarului sau încetarea locuinței locuinței în casă, casele cu soldurile ipotecare mai mari decât valoarea casei vor fi restituite. Majoritatea creditelor ipotecare inverse au o clauză "nonrecourse", care vă împiedică să vă datorați mai mult decât valoarea casei atunci când împrumutul devine scadent; dar în această situație, singura alternativă ar putea fi ca moștenitorii să producă soldul în numerar. ipotecare inversă pentru achiziționarea de acasă

Un tip special de ipotecă inversă asigurată de FHA numită HECM pentru achiziție permite persoanelor în vârstă să utilizeze o ipotecă inversă pentru a cumpăra o locuință. Această opțiune poate funcționa dacă casa dvs. curentă nu satisface nevoile dvs. (prea mare, prea multe scări etc.), nu aveți active importante de pensionare sau fluxuri de numerar suficient pentru a susține o plată ipotecară pe lângă alte cheltuieli , și

planul pe termen lung este să vă îmbogățiți într-o casă pe care o dețineți.

În general, condițiile, costurile și alte calificări pentru acest HECM sunt paralele cu cele ale HECM obișnuite. Ca și în cazul unui HECM obișnuit, un HECM pentru achiziție solicită fie să dețineți proprietatea directă, fie să aveți o sumă substanțială de capital în ea. Va trebui să plătiți undeva între 50% și 100% din prețul de achiziție la închidere. Cu cât sunteți mai în vârstă, cu atât este mai mică plata necesară și cu atât mai mult puteți împrumuta, toate celelalte fiind egale. Nu puteți folosi o inversă pentru cumpărare pentru a cumpăra o locuință care încă nu a fost construită. Dar puteți să-l utilizați pentru a cumpăra o casă nouă, atâta timp cât este terminată și a fost eliberat un certificat de ocupare. Împrumuturile contra și contra Pentru persoanele care intenționează să rămână în casele lor, o ipotecă inversă poate fi o sursă bună și gata de cash flow necesar.Este, în general, mai ușor să te califici pentru o ipotecă inversă decât să te califici pentru o ipotecă în mod regulat, înainte. Scorul dvs. de credit nu este un factor,

și aveți nevoie de suficiente venituri sau active pentru a continua să plătiți pentru asigurarea proprietarilor, impozitele pe proprietate și întreținerea locuinței.

Seniorii nu trebuie să plătească impozite pe banii pe care îi primesc dintr-o ipotecă inversă: nu sunt considerați venituri și, prin urmare, nu sunt impozabile. Pe de altă parte, dobânda generată de împrumut nu este dedusă din impozitul pe termen; aceasta poate fi dedusă numai atunci când împrumutul este plătit în întregime - cu excepția cazului în care împrumutatul plătește efectiv dobânzi pe măsură ce merge mai departe (ceea ce omoară oarecum rațiunea pentru obținerea unei ipoteci inverse).

De asemenea, este important să înțelegeți că aceste împrumuturi pot fi mai scumpe decât au apărut inițial. În plus față de interes, ipotecile inverse vin cu multe taxe și costuri suplimentare, inclusiv asigurarea ipotecară. În timp ce acestea nu sunt în contradicție cu ipotecile garantate de federal, în general, ele se mai pot adăuga și se ridică la mai mult decât taxele regulate de ipotecă. Împrumuturile HECM stabilesc, de asemenea, limite pentru cât de mult puteți împrumuta, mai ales în primul an. Pentru a evita onorariile inutile - și pentru a păstra mai mult din capitalul propriu în casa dvs. - unii experți recomandă scoaterea ipotecilor inverse sub forma unei linii de credit, și nu o plată forfetară. În acest fel, plătiți numai dobânzi și prime anuale de asigurare pentru suma pe care ați retras-o.Mai presus de toate, este important să înțelegeți că, deoarece aceștia utilizează capitaluri proprii în casa dvs., ipotecile inverse vă vor lăsa pe voi și pe moștenitorii dvs. cu mai puține active. Acest lucru ar putea fi de dorit dacă doriți să reduceți mărimea unei impozitări, dar aceasta înseamnă că nu veți putea să vă dați sau să vă vindeți copilul pe parcursul vieții dvs., fără a rambursa ipoteca.

Ca și în cazul oricărui împrumut, întotdeauna se plătește la magazin pentru ratele și termenii. Proprietarii de locuințe de o anumită vârstă, care au un credit bun și care au în vedere ipotecile inverse, ar trebui să analizeze cu atenție opțiunile altor finanțări garantate la domiciliu, cum ar fi un împrumut de origine proprie sau o linie de credit pentru acasă.