Este un principiu fundamental al teoriei managementului portofoliului de a include active alternative ca parte a unui portofoliu bine diversificat. Una dintre cele mai populare investiții alternative pentru investitori inteligenți este real estate. Pentru cei care doresc să-și protejeze participațiile împotriva inflației și să se bucure de potențialul unui flux constant de fluxuri de numerar, există două metode primare de a obține expunerea la această clasă de active relativ stabile: trusturi de investiții imobiliare (REITS) și proprietăți imobiliare private (PERE) fonduri. Ne uităm la natura și istoricul fondurilor PERE, la beneficiile lor și la modul în care acestea se ridică împotriva REIT-urilor. (Pentru mai multe informații, consultați: Cum să investiți în proprietăți private de capital privat și puteți imobiliza propriul portofoliu?)

Ce este Fondul privat de capital privat?

Potrivit cercetărilor realizate de Centrul Real Estate Zell / Lurie de la Wharton School of Business, care constată nevoia de a strânge un "piept de război" pentru a obține proprietăți delincvente, primul fond PERE a fost creat de magnatul de afaceri Sam Zell în anii 1980. În timp ce această firmă de pionierat a majorat capitalul total de 409 milioane de dolari, în conformitate cu Preqin Research, sectorul PERE a crescut de la începând cu anul 2014 la 742 miliarde dolari în active globale.

Această creștere importantă în popularitate se traduce în milioane de dolari în comisioanele de administrare, în timp ce firmele PERE sunt gestionate în mod activ și, la fel ca fondurile speculative, managerii de fonduri (sau partenerii generali) capitalul total angajat. Administratorii de PERE tind de asemenea să investească împreună cu investitorii (parteneri limitați sau LP-uri), de regulă cu o contribuție de capital de 3-10% propriu, și sunt împiedicați să formeze fonduri suplimentare până când capitalul angajat pentru firma actuală a fost desfășurat substanțial .

Investitorii firmelor PERE sunt, în general, instituționali (fonduri de pensii, fonduri de dotare, fonduri de fonduri etc.) sau indivizi cu valoare netă. Acești investitori își pescuiesc contribuțiile în "piscine oarbe" închise, pentru a fi distribuite la discreția partenerului general într-o varietate de investiții imobiliare, care variază în funcție de risc și randamente și de obicei durează între trei și opt ani. Potențialele strategii de investiții pe care o firmă PERE le pot urmări sunt: ​​

• Strategii de bază care urmăresc clase bine clasificate (spații de birouri, unități retail, industriale și multi-familiale) în locații bine stabilite. Strategiile de bază angajează puțin sau deloc datorii și încearcă să ofere un flux constant de fluxuri de numerar pentru LP-uri.
• Strategiile Core-Plus utilizează o pondere moderată și tind să fie mai moderate în ceea ce privește riscul și rentabilitatea.Activele core-plus pot fi amplasate în locații mai puțin stabilite și pot necesita o formă de adăugări de valoare.
• Strategiile Value-Add oferă riscuri moderate și ridicate și oferă randamente mai mari decât core-ul sau core-plus. Strategia cu valoare adăugată urmărește să adauge valoare prin operațiunea, re-leasingul sau re-dezvoltarea activelor achiziționate.
• Strategiile de oportunitate sunt strategiile cu grad ridicat de risc, cu rentabilitate mare care vizează activele prost gestionate, vacante sau învechite. Aceste strategii utilizează un efect de pârghie foarte mare și pot implica achiziții de întreprinzători sau portofolii de active sau pot necesita proiecte complete de dezvoltare sau conversie.
• Împrumuturile de tip mezanin / datoriile distruse sunt strategii folosite de firme care sunt confortabile cu deținerea activelor subiacente în caz de neplată a împrumutatului, deoarece împrumuturile emise de firmele implicate în această strategie au termeni mai agresivi decât creditorii tradiționali.
• Fondurile de fonduri sunt fonduri care fac investiții în firme terțe partenere PERE și oferă o soluție de investiții diversificată pentru investitorii mai mici care doresc să aibă acces la firme mai mari, exclusive.

Beneficiile investițiilor în PERE

După cum sa menționat anterior, fondurile PERE sunt, în general, disponibile numai investitorilor instituționali și persoanelor cu venituri ridicate. Cu toate acestea, membrii publicului larg pot deveni expuși la PERE prin intermediul fondurilor de capital privat tranzacționate public, oferite prin intermediul unor companii precum Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33.0 + 0.43% Creat cu Highstock 4. 2, 6 ), Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31, 11-0,58% și Carlyle Group LP CGCarlyle Group LP22 25-1. 33% Creat cu Highstock 4. 2. 6 ). Datorită naturii lor active gestionate, fondurile PERE prezintă oportunități pentru echipele manageriale inteligente de a căuta și transforma proprietățile neperformante și de a crea averea investitorilor prin realizarea de inițiative cu valoare adăugată. În plus, caracterul privat al fondurilor PERE acordă echipelor de gestionare a granturilor mai multe contribuții directe în cursul afacerilor zilnice, fără a fi nevoiți să vă faceți griji în legătură cu ebb-ul și fluxul inerent pe piețele de capital public. În plus, această natură privată oferă conducerii flexibilitatea de a urmări o varietate de strategii, cum ar fi: subdivizarea sau combinarea diferitelor proprietăți și vânzarea, finanțarea sau leasingul portofoliului imobiliar existent prin orice criteriu (geografie, tip etc.) PEREs vs. REIT

Performanțele PERE sunt adesea comparate cu cele ale partenerilor lor tranzacționați public: REIT-urile. Unii investitori sunt dispuși să renunțe la sursele potențiale de alfa care vin cu managementul activ al PERE, în locul transparenței, lichidității și responsabilității REIT pe piața publică. Un studiu realizat de Asociația Națională a Trusturilor de Investiții în Imobile (NAREIT) din 2010 a comparat 17,5 ani de date din fondurile de investiții imobiliare din SUA REIT și private equity și a constatat că REIT-urile publice au depășit fondurile de bază, valoarea adăugată și oportunitățile ciclul complet al pieței.Cu toate acestea, studiul a constatat, de asemenea, că, pe parcursul etapelor de piață ale bull-urilor (până la vârf), fondurile oportuniste tind să depășească performanțele REIT-urilor pe o bază anuală, datorită unei perioade mai scurte până la vârf (deși fondurile de bază și valoarea adăugată au continuat a întârzia).

Figura 1 de mai jos prezintă randamentele nete ale fondurilor PERE față de REIT în perioada 1989/1990 - 2007/2008.

Premium> />

În plus, contrar noțiunii că REIT a înregistrat randamente mai mari și o volatilitate mai mare pe termen scurt, un articol din 2009 al Investments and Pensions Europe a constatat că odată ce returnările PERE au fost "netezite" zilnic ca stocurile, sa constatat că corelația dintre proprietățile imobiliare private și REIT este semnificativ mai mare și a crescut în timp Soluția Include ambele clase de active pentru a crea o frontieră mai eficientă în toate punctele de pe un spectru de risc-return (Expunerea B) .

Expoziția B evidențiază creșterea rentabilității ajustate la risc, odată ce se adaugă atât REIT-uri, cât și PERE-uri într-un portofoliu. (Pentru mai multe detalii, consultați: Cum să diversificați cu REIT.)

Managementul activelor: Sursa: BNY Mellon Asset Management

Linia de fund

Pentru investitorii care doresc să se diversifice în domeniul imobiliar, fondurile de investiții imobiliare private sunt o modalitate bună de a obține expunere la această clasă de active. Deși nu este la fel de lichidă sau transparentă ca REITS, fondurile PERE, însoțite de o echipă de management experimentată și dovedită, ghidată de o strategie de investiții disciplinată și concentrată, fără a se baza mai mult de efectul de levier, poate oferi un grad ridicat de randament ajustat la riscuri.