Va fi Rogers o dată recomandat ca oamenii să cumpere terenuri din cauza lipsei sale. Având în vedere acest lucru, investitorii trebuie să înțeleagă caracterul practic de deținere a terenurilor și de a conduce o afacere terestră de afaceri. De asemenea, trebuie să fie conștienți de tipurile specifice de investiții legate de teren disponibile prin intermediul produselor de investiții, cum ar fi fondurile tranzacționate prin schimburi (ETF) și notele tranzacționate la bursă (ETN).

Tipuri de investiții funciare

Oamenii bogați în mod independent pot cumpăra terenuri pentru uz personal și recreere. Din păcate, majoritatea oamenilor nu intră în această categorie. Acest lucru ridică întrebarea: sunt oportunitățile de proprietate asupra terenurilor și întreprinderile de afaceri capabile să genereze o rentabilitate acceptabilă a investițiilor pentru investitorii mici, în timp ce îi oferă încă bucuriile și atributele asociate proprietății funciare? Pentru a răspunde la această întrebare, potențialii proprietari de terenuri trebuie să poată evalua 10 categorii generale de investiții de teren potențiale:

• Teren de dezvoltare
• Teren de dezvoltare comercială
• Teren de recoltă
• Teren de creștere a animalelor
• Timberland
• Teren de producție minerală
• Terenuri de agrement
• Terenuri de recreere
• Investiții de teren rezidențiale și comerciale

Dezvoltarea terenurilor rezidențiale și comerciale oferă o posibilă intrare în proprietatea terenurilor de investiții, deoarece aproape un număr nelimitat de oportunități de amenajare a teritoriului capital și constrângeri de timp. Din nefericire, aceste tipuri de dezvoltări dau naștere capacității proprietarului terenului de a se bucura de utilizarea terenului. Prin urmare, dezvoltarea terenurilor rezidențiale și comerciale nu sunt opțiuni fezabile pentru persoanele care doresc să experimenteze cu adevărat sentimentul nostalgic de proprietate asupra terenurilor.

Din punctul de vedere al investiției, multe opțiuni, precum

Vanguard REIT ETF (ARCA: VNQ VNQVanguard REIT83.65 + 0.67% Highstock 4. 2. 6 ), oferă o expunere diversificată la industriile, birourile, comerțul cu amănuntul, îngrijirea sănătății, depozitarea publică și dezvoltarea de proprietăți rezidențiale. Pentru majoritatea investitorilor mici, ETF-urile REIT sunt o alegere ideală, deoarece nu necesită un management direct, sunt diversificate pe tipuri de proprietăți, sunt diversificate din punct de vedere geografic, pot fi cumpărate sau vândute în timp real și sunt foarte ieftine. Terenurile de teren și terenurile pentru exploatarea animalelor

Terenurile achiziționate pentru cultivarea culturilor de răsărit sau pentru exploatarea animalelor oferă posibilitatea de a beneficia de pământ din senzația tradițională de nostalgie, precum și din punctul de vedere al generării veniturilor. Cu toate acestea, există o serie de probleme pentru investitorii mici care achiziționează terenuri pentru a opera aceste tipuri de întreprinderi.În primul rând, scara necesară pentru a opera o operațiune de recoltare sau o exploatare a animalelor trebuie să fie foarte mare pentru a fi viabilă din punct de vedere financiar. Aceasta, la rândul său, necesită o cheltuială importantă de capital în avans cu mult peste ceea ce majoritatea oamenilor își pot permite. În plus, costurile fixe în desfășurare asociate cu gestionarea acestor tipuri de operațiuni agricole sunt extrem de ridicate.

Aceasta, la rândul său, înseamnă că levierul financiar și riscul de afaceri pentru astfel de operațiuni sunt foarte mari. Ca urmare, proprietarului terenului i se pune o mare parte a stresului pentru ca aceste tipuri de afaceri să aibă un succes financiar. În multe cazuri, nivelul de stres depășește cu mult beneficiile nostalgice pe care oamenii își doresc ca proprietar de teren. Având în vedere acest lucru, este corect să spunem că majoritatea investitorilor mici ar trebui să evite urmărirea acestor tipuri de operațiuni agricole la scară largă, deoarece riscurile și greutățile unei astfel de activități vor depăși probabil orice beneficii.

Deși deținerea unei operațiuni tradiționale de recoltare sau de creștere a animalelor nu este probabil posibilă pentru majoritatea investitorilor mici, multe opțiuni de investiții agricole oferă o expunere investițională acceptabilă la întreprinderile agricole tradiționale. De exemplu,

Fondul pentru agricultura din Statele Unite (ARCA: USAG) este un fond comercial care oferă expunere la soia, porumb, grâu, bumbac, zahăr, cafea, ulei de soia, , cacao, porci slabi, grâu Kansas City, ulei de canola și făină de soia. Prin urmare, prin investirea în acest produs, investitorii mici vor avea o expunere investițională largă la operațiunile agricole tradiționale. Acest lucru, la rândul său, poate fi utilizat de investitor pentru a ajuta la păstrarea la curent cu practicile agricole tradiționale, precum și pentru a oferi potențialul de a genera o rentabilitate atractivă a investițiilor în timp. Investitorii mici pot, de asemenea, să utilizeze o varietate de opțiuni de investiții concentrate pentru a obține expunerea la anumite tipuri de operațiuni agricole tradiționale. De exemplu,

Barclays iPath Pure Beta Agricultura ETN (ARCA: DIRT DIRTBarclays Bank iPath Pure Beta Agricultura Bursa de la Notele de tranzactionare 2011-18.4.41 Ser-A Lkd catre BC Comm Agriculture Purre Beta TR30 . Creat cu Highstock 4. 2. 6 ) oferă expunere de investiții la mărfuri moi, cum ar fi porumb, grâu, soia, zahăr, bumbac și cafea, și Barclays iPath Pure Beta pentru animalele de companie ETN (ARCA: LSTK) asigură expunerea investițiilor la bovine și porci. După cum ilustrează aceste exemple, investitorii mici pot utiliza o serie de ETN-uri pentru a se expune la anumite tipuri de operațiuni agricole. În ceea ce privește utilizarea ETF-urilor și ETN-urilor ca opțiuni de investiții legate de teren și agricultură, investitorii trebuie să înțeleagă că multe dintre aceste tipuri de produse utilizează instrumente derivate, cum ar fi contractele futures, pentru a genera expunerea pe piață. În consecință, investitorii trebuie să efectueze o diligență amănunțită asupra acestor tipuri de investiții pentru a înțelege pe deplin riscurile și recompensele potențiale ale acestora. Cu toate acestea, utilizarea ETF-urilor și ETN-urilor ar putea reprezenta cea mai bună ocazie pentru a se angaja în operațiunile agricole tradiționale la scară largă.

Oportunități investiționale mici pentru fermieri

Pentru investitorii mici care se bucură cu adevărat de sentimentul tradițional de proprietate asupra terenurilor, probabil cele mai bune opțiuni sunt fermele de lemn, terenurile de dezvoltare minerală, grădinile de legume, livezile, podgoriile și terenurile de agrement. Aceste tipuri de activități agricole sunt mult mai atractive pentru investitorii mici, deoarece amploarea achiziției de terenuri poate fi adaptată pentru a face față constrângerilor de capital ale investitorului, aceste tipuri de operațiuni agricole au potențialul de a genera un flux continuu de venit, iar investitorii se pot bucura de pe teren în timp ce acesta este utilizat pentru a genera venituri. Cu toate acestea, o serie de ETF-uri și ETN-uri sunt, de asemenea, legate direct de aceste tipuri de activități agricole. Prin urmare, investitorii mici ar putea dori să ia în considerare investițiile în acestea, dacă decid că desfășurarea unei operațiuni agricole la scară redusă necesită prea mult timp și resurse.

Cherestea Guggenheim ETF

(ARCA: CUT CUTClaymore Tr 231. 18-0 67% creată cu Highstock 4. 2. 6 ) este concepută pentru a urmări performanța globală întreprinderile de prelucrare a lemnului și include participații în întreprinderile care dețin sau închiriază terenuri împădurite și recoltează lemnul pentru uz comercial și vânzarea de produse pe bază de lemn. Acesta este un exemplu al unei opțiuni de investiții care merită luată în considerare pentru investitorii care doresc expunerea indirectă la anumite operațiuni agricole mici. În plus, SPDR S & P Explorare și producție petrolieră și producție de petrol și gaze (ARCA: XOP XOPSPDR SP OlGs EP36.83 + 19.9% ​​ Creat cu Highstock 4. 2. 6 < ) este una dintre numeroasele opțiuni de investiții care oferă expunere la dezvoltarea terenurilor minerale. Ambele opțiuni ilustrează valoarea ETF-urilor și a ETN-urilor, care pun acum la dispoziția investitorilor mici oportunități care, odată, erau disponibile fondurilor de hedging. La sfârșitul anului 2013, industria serviciilor financiare nu a creat un ETN sau un ETF care să asigure expunerea la operațiunile de grădină de legume, operațiunile de viță de vie, operațiunile de livezi sau terenurile de agrement. Prin urmare, dacă aceste tipuri de oportunități de investiții funciare sunt ceea ce caută investitorii, aceștia vor trebui să ia o abordare mai practică prin stabilirea unei operațiuni de fermă mică pe cont propriu. Probleme de luat in considerare inainte de a cumpara teren

Odata ce a fost luata decizia de a cumpara terenul brut ca o investitie sau pentru dezvoltare, investitorii trebuie sa inteleaga mai multe aspecte legate de legalitatile asociate cu utilizarea parcelelor de proprietate specifice. De exemplu, restricțiile privind utilizarea terenurilor pot reduce modul în care terenul poate fi utilizat de către proprietar, bunurile de folosință în scopuri funciare pot acorda accesul unei părți a proprietății unei părți independente, iar transmiterea drepturilor asupra mineralelor poate acorda o parte independentă autorizarea de a extrage și vinde minerale pentru câștiguri financiare. În plus, drepturile riverane și litorale pot stipula accesul proprietarului terenului la căile navigabile adiacente și așezarea terenului poate dicta dacă se află într-un plan de inundații, ceea ce ar avea un impact semnificativ asupra modului în care terenul ar putea fi utilizat. Din fericire, potențialii cumpărători de terenuri pot obține răspunsuri la aceste întrebări prin revizuirea specificațiilor legale pentru o parcelă de pământ, care se găsește într-un document cunoscut sub numele de faptă de teren.Acest tip de document este disponibil în mod obișnuit publicului prin intermediul Internetului sau poate fi obținut în mod vechi prin vizitarea departamentului de înregistrări funciare și a birourilor județene competente.

Pe lângă problemele de legalitate care pot afecta terenurile achiziționate, investitorii mici ar trebui să ia în considerare accesul terenului la utilități de bază, cum ar fi electricitatea sau telecomunicațiile. Investitorii ar trebui, de asemenea, să revizuiască obligația anuală de impozitare a proprietății a terenului, să evalueze potențialul încălcărilor care încalcă legislația și să analizeze îndepărtarea terenului de la proprietarul terenului, precum și de la cea mai apropiată comunitate. Toate aceste aspecte sunt importante, deoarece lipsa utilităților poate împiedica în mare măsură capacitatea de a utiliza terenul, distanța de pe uscat poate afecta perioada în care proprietarul terenului trebuie să se bucure de proprietate, iar impozitele pe proprietate pot afecta finanțele proprietarului terenului. Având în vedere aceste aspecte, potențialii proprietari de terenuri ar trebui să efectueze o evaluare completă a diligenței înainte de a decide să achiziționeze terenuri.

Prezentarea generală a evaluării terenurilor

Investitorii care au în vedere o achiziție de terenuri brută trebuie să-și dea seama că se angajează într-o investiție pur speculativă. Acest lucru se datorează faptului că terenul nedezvoltat nu generează venituri și, prin urmare, orice rentabilitate a investiției va trebui să provină din potențialul câștig de capital care poate fi obținut odată ce terenul este vândut. Având în vedere acest lucru, costul datoriei pentru un împrumut din domeniul imobiliar al unei ferme poate fi folosit pentru a ajuta la efectuarea unei analize preliminare a investiției.

La data de 31 martie 2014, rata anuală efectivă pentru un împrumut imobiliar de 30 de ani, pe deplin amortizat, a fost de 5,9%. Pe baza acestei rate, terenurile achiziționate printr-un împrumut de teren ar trebui să crească cu 5,9% în fiecare an, pentru ca investiția în teren să scadă chiar. În majoritatea zonelor din S.U.A., acest lucru nu este probabil să se întâmple, în special pe o perioadă lungă de timp. Prin urmare, din punct de vedere strict al investiției, terenul brut are un randament foarte redus al investițiilor, mai ales atunci când se ia în considerare durata de timp pe care investitorii trebuie să o dețină în mod obișnuit pentru a genera o rentabilitate a investiției. În plus, ratele dobânzilor pentru împrumuturile de terenuri agricole vor crește probabil în viitor, ceea ce înseamnă, la rândul lor, că va crește și rata de rentabilitate pentru achizițiile viitoare de terenuri.

În cazul în care costul datoriei pentru un împrumut din domeniul imobiliar nu împiedică investitorii mici să dorească să cumpere terenuri ca o investiție speculativă și cred cu adevărat că pot stabili o mică operațiune agricolă care să le îndeplinească cerințele de capital, și constrângerile de timp, multe rapoarte de evaluare sunt disponibile imediat. Aceste rapoarte pot fi obținute de la departamentele agricole ale universităților publice de stat pentru a ajuta la evaluarea fezabilității înființării unei operațiuni de exploatații agricole mici. Prin urmare, investitorii mici care doresc să înființeze o fermă de lemn, o fermă de legume, o viță de vie sau o livadă ar trebui să găsească o analiză cuprinzătoare și în timp util, care să explice cum să se stabilească aceste tipuri de operațiuni, cantitatea de muncă pe care o vor presupune, necesar, durata de timp necesară pentru a obține o rentabilitate a investiției și rentabilitatea probabilă a investiției pe care operațiunea cu ferme mici o va realiza în timp.

În cele din urmă, și poate cel mai important, investitorii trebuie să înțeleagă că achiziționarea de terenuri pentru a opera o întreprindere de mici dimensiuni este probabil cea mai dificilă și riscantă tip de afacere care poate fi urmărită. Acest lucru se datorează faptului că, în plus față de riscul întâlnit în toate activitățile de afaceri, operațiunile agricole se confruntă cu o serie de riscuri pe care întreprinderile non-agricole nu trebuie să le facă față. Exemple sunt amenințarea unei varietăți de boli ale culturilor, a potențialului de infestări cu dăunători, a unui mediu meteorologic în continuă schimbare și a prețurilor de piață instabile. Din aceste motive, împreună cu faptul că exploatarea unei întreprinderi agricole mici are o cantitate semnificativă de forță fizică, rezistență și o etică profesională foarte puternică, marea majoritate a investitorilor nu va fi capabilă să facă față tuturor cerințelor agricole într-o durabilă.

Linia de fund

Achiziționarea de teren brut este o investiție foarte riscantă, deoarece nu va genera venituri și nu va genera un câștig de capital atunci când proprietatea este vândută. Mai mult decât atât, utilizarea unui împrumut imobiliar pentru a cumpăra terenuri este foarte riscantă. Având în vedere aceste considerente, este recomandat ca majoritatea investitorilor mici, care doresc să dețină teren sau să opereze o mică afacere, ar trebui să utilizeze o mare varietate de ETF-uri și ETN-uri care oferă expunere la o serie de eforturi de afaceri legate de teren și agricultură. Prin utilizarea acestor tipuri de produse de investiții, în timp ce se bucură de numărul mare de parcuri naționale din S.U.A., care sunt libere pentru public, investitorii ar trebui să-și poată îndeplini dorința de activități recreative legate de teren, generând în același timp o rentabilitate rezonabilă a investiției în timp.