a:

Rata combinată a împrumutului la valoare (CLTV) este un calcul utilizat de profesioniștii ipotecari și de creditare pentru a determina procentul total al proprietății unui proprietar care este împovărat de garanții. Rata CLTV este determinată prin adăugarea soldurilor tuturor împrumuturilor restante și împărțind valoarea de piață curentă a proprietății. De exemplu, o proprietate cu un prim bilanț ipotecar de 300.000 de dolari, un al doilea sold ipotecar de 100.000 $ și o valoare de 500.000 $ are un raport CLTV de 80%.

Creditorii utilizează raportul CLTV împreună cu o serie de alte calcule, cum ar fi raportul dintre datorie și venituri și raportul standard împrumut / valoare (LTV), pentru a evalua riscul de extindere a unui împrumut la un debitor. Raportul CLTV diferă de raportul LTV standard deoarece acesta din urmă compară numai soldul unui împrumut cu valoarea proprietății. În exemplul de mai sus, proprietatea are un raport LTV de 60%, care este derivat prin împărțirea doar a soldului primului credit ipotecar cu valoarea bunului.

Mulți economiști atribuie standarde CLTV relaxate crizei de blocare a pieței care a afectat Statele Unite la sfârșitul anilor 2000, printre alți factori. Începând cu anii 1990 și mai ales în perioada începută și la mijlocul anilor 2000, cumpărătorii de case au luat în mod frecvent două credite ipotecare în momentul achiziționării, în loc să plătească plățile. Creditorii, dornici să nu piardă afacerile acestor clienți către concurenți, au fost de acord cu acești termeni în ciuda riscului crescut.

- Înainte de balonul imobiliar care sa extins de la sfârșitul anilor 1990 până la mijlocul anilor 2000, practica standard a fost ca buy-buy-urile să plătească în valoare de cel puțin 20% din prețul de achiziție. Majoritatea creditorilor au păstrat clienții în limita acestor parametri, limitând LTV la 80%. Când balonul a început să se încălzească, multe dintre aceleași companii au luat măsuri pentru a permite clienților să ajungă în jurul valorii de a pune 20% în jos. Unii creditori au ridicat creditele LTV sau le-au eliminat complet, oferind credite ipotecare cu plăți în avans de 5% sau mai puțin, în timp ce altele au păstrat cerințele LTV în vigoare, dar au ridicat limitele CLTV, adesea la 100%. Această manevră a permis clienților să ia două credite ipotecare pentru a-și finanța plățile în avans de 20%.

Începând cu anul 2008, spike-ul de închidere a subliniat motivul pentru care CLTV este important. Având pielea în joc, cum ar fi o plată inițială de 100 000 dolari pentru o casa de 500 000 de dolari, oferă un proprietar cu un stimulent puternic pentru a-și menține plățile ipotecare. În cazul în care banca blochează, el nu numai că își pierde casa, ci și mormanul de bani plătit pentru închidere. Solicitarea de capitaluri proprii în imobiliare îi izolează pe creditori de la o scădere a prețurilor imobiliare. În cazul în care o proprietate este evaluată la 500 000 $, iar valoarea totală a garanțiilor este de până la 400 000 dolari, proprietatea poate pierde până la 20% din valoarea sa fără ca titularii de drepturi să primească o plată scurtă la o licitație de blocare.