a:

Rata de capitalizare este linia de bază cea mai frecvent utilizată pentru compararea proprietăților investiționale. Este analog cu rata efectivă estimată a rentabilității unei investiții tipice de securitate. De exemplu, o proprietate în valoare totală de 100 000 de dolari, cu o rată a dobânzii de 4,5%, va produce aceleași venituri ca și cele de 100 000 $ investite în valori mobiliare la 4,5%. Această cifră ajută investitorii imobiliari să determine cea mai bună utilizare a fondurilor lor de investiții.

Calculul ratei de capitalizare

O formulă simplă pentru calculul ratei de capitalizare este venitul net anual din exploatare împărțit la costurile totale de achiziție. Această formulă este de fapt inversul unui preț standard / câștiguri multiple.

Venitul net din exploatare poate fi calculat prin scăderea din venitul brut a tuturor costurilor de administrare, a costurilor cu utilitățile, a întreținerii, a asigurărilor, a impozitelor și a altor costuri de exploatare. Venitul net din exploatare nu este destinat plăților ipotecare.

Costurile de achiziție sunt mai mari decât prețul de achiziție declarat. Acestea trebuie să contabilizeze taxele de brokeraj și costurile de închidere. În cazul în care proprietatea nu este disponibilă pentru chirie, trebuie incluse și toate costurile suportate pentru reabilitare.

Investitorii trebuie să compare ratele de capitalizare care includ aceleași costuri. De exemplu, nu este valabil să comparăm o rată de capitalizare care să reducă veniturile din chirii pe baza locurilor de muncă anuale medii și un altul care nu face o astfel de reducere.

Importanța ratei de capitalizare

Principala utilizare a ratei de capitalizare este de a discrimina între diferitele oportunități de investiții. Dacă o investiție în securitate oferă o rentabilitate estimată de 4% și o proprietate are o rată de capitalizare de 8%, este probabil ca un investitor să se concentreze asupra proprietății.

Ratele de capitalizare pot forma, de asemenea, tendințe pentru proprietarii de proprietăți comerciale. Tendințele pot indica unde se poate situa piața, permițând ajustări bazate pe chiriile estimate.

Există o limită a utilității ratei de capitalizare; investițiile cu fluxuri de trezorerie neregulate sau complicate nu se pot baza pe rate simple de capitalizare. Ar fi mai bine să se bazeze în schimb pe analiza fluxului de numerar actualizat.