Deși există multe modalități de a evalua impactul costurilor de proprietar, una dintre abordările cele mai intuitive este de a determina rata de rentabilitate a locuinței. În sensul prezentului articol, rata de rentabilitate va reprezenta cât va trebui să aprecieze anual prețul de achiziție al unei locuințe noi pentru a acoperi costurile deținerii locuinței. În acest articol, vă vom arăta cum să utilizați o metodologie practică pentru a evalua impactul costurilor de proprietate asupra locuinței.

AD:

Ipoteze
Pentru a ilustra această metodologie, se fac următoarele ipoteze ale proprietarilor de case:

• Proprietarul casei este unic.
• Proprietarul se află în categoria federală de impozitare a venitului de 28%.
• Proprietarul achizitioneaza o casa noua pentru suma de 225.000 de dolari.
• Proprietarul casei face un avans de 5% si obtine un imprumut cu rata fixa la 6. 25%.
• Proprietarul va locui în casă timp de șapte ani.

Ipotezele proprietarului de locuințe utilizate în ilustrație joacă un rol esențial în procesul de evaluare. Prin urmare, dacă un proprietar alege să utilizeze această metodologie, el sau ea trebuie să adapteze aceste ipoteze pentru a reflecta circumstanțele și cheltuielile sale unice. În orice caz, dacă se aplică această metodologie și se fac ajustări adecvate, proprietarii de case ar trebui să poată stabili rata la care casele lor vor trebui să aprecieze în fiecare an pentru a acoperi costurile deținerii locuințelor lor.

Costurile proprietarilor de locuințe
Pentru a începe acest proces, este important să fim conștienți de cheltuielile primare care afectează valoarea unei case. Pentru proprietarii de locuințe tipice, aceste costuri includ:

1. Întreținere la domiciliu
2. Asigurări de dezastre naturale
3. Asigurare ipotecară privată
4. Taxe de brokeraj
5. Costuri de închidere
6. Impozite pe proprietate

Pentru a determina modul în care aceste costuri afectează valoarea unei case, trebuie să exprimăm fiecare cost ca procent din prețul de achiziție al casei. Prin evaluarea cheltuielilor în acest mod, putem determina cât de mult va trebui să apreciem acasă în fiecare an pentru a compensa aceste cheltuieli. (Pentru a afla mai multe, vedeți Reduceți-vă casa pentru a reduce cheltuielile și Creditele ipotecare: cât de mult vă puteți permite? )

Să aruncăm o privire la rezultatul final ) și apoi să lucrăm prin fiecare cheltuială unul câte unul.

Sursa: Troy Adkins

1. Cheltuieli de întreținere la domiciliu
Cheltuielile de întreținere la domiciliu includ cheltuielile de numerar pentru servicii cum ar fi repararea aparatelor, combaterea dăunătorilor, curățarea casei, curățarea coșurilor, curățarea jgheaburilor și a puțurilor, amenajarea peisajului, întreținerea gazonului și securitatea la domiciliu. (Pentru a economisi bani pe cheltuiala de acasă, vezi Cinci polițe de asigurare nu aveți nevoie de , Garanții extinse: ar trebui să luați momeala? și Sfat

: Deși aceste costuri pot fi reduse la minimum prin achiziționarea unei case noi, mulți experți recomandă în fiecare an să alocați 1% din prețul de achiziție pentru a acoperi costurile acestor cheltuieli. 2. Asigurările de proprietate

Primele de asigurare pentru acoperirea împotriva anumitor dezastre naturale, cum ar fi incendiile, inundațiile, tornada, cutremurele sau uraganele, pot costa 55% din prețul de achiziție de la domiciliu. Prin urmare, casa ar trebui să aprecieze în valoare cu această sumă în fiecare an pentru a compensa aceste cheltuieli. Acum, în mod clar, costurile pentru asigurarea de dezastre naturale vor varia semnificativ în funcție de aria geografică în care se află casa. Cu toate acestea, indiferent de localizare, mecanica acestui concept poate fi adaptată de cititor pentru a determina rata de rentabilitate. (Citiți mai multe despre acest subiect în
Sfaturi de asigurări pentru proprietarii de case .) 3. Asigurarea ipotecară privată

Asigurarea ipotecară privată (PMI) este impusă proprietarilor care nu reușesc să cedeze cel puțin 20% din prețul de achiziție la domiciliu ca garanție pentru un împrumut. Proprietarii de case sunt taxați în fiecare an pentru a ajuta la protejarea creditorului împotriva neîndeplinirii obligațiilor. În figura 1, am presupus că proprietarul de locuințe va efectua o plată în avans de 5% și că asigurarea ASP va costa 0,5% din prețul de achiziție de la domiciliu. Astfel, cheltuielile PMI vor crește direct rata anuală de apreciere a locuinței cu această sumă. (Pentru a afla mai multe despre PMI, a se vedea
Șase motive pentru a evita asigurarea ipotecară privată .) 4. Costurile de brokeraj

Cheltuielile de brokeraj sunt de obicei plătite de către proprietar unui agent imobiliar pentru ajutor în vânzarea locuinței. În această analiză, am presupus că proprietarii de locuințe vor plăti agentului imobiliar o comision de 6%. Cu toate acestea, deoarece costurile de tranzacție reprezintă o cheltuială unică și încercăm să determinăm cât de mult va trebui să apreciem acasă în fiecare an pentru a compensa acest cost, trebuie să răspândim comisionul de brokeraj pe durata estimată a timpului de domiciliu se așteaptă să fie deținută. Pentru această analiză, folosim un standard acceptat în industrie de șapte ani. Prin răspândirea costului de brokeraj în această perioadă, am stabilit că o casă trebuie să aprecieze în valoare anuală cu 0. 86% pentru a compensa costul acestor cheltuieli.
5. Costuri de închidere

Costurile de închidere reprezintă o altă cheltuială care trebuie inclusă în modelul nostru. Cu toate acestea, costurile de închidere sunt mai dificil de echivalat cu prețul de achiziție la domiciliu, deoarece aceste costuri tind să fie mai strâns legate de alți factori. Pentru această ilustrație, am presupus că proprietarul va plăti o taxă de 3 000 $ la momentul cumpărării locuinței. Prin urmare, presupunând că prețul de achiziție al casei este de 225.000 de dolari, costurile de închidere se vor transforma într-o cheltuială de 1, 3%.
Costurile de închidere reprezintă o cheltuială o singură dată, dar acestea ar trebui alocate pe durata perioadei în care se află proprietatea în scopul acestui exercițiu. Așa cum am explicat anterior, facem această ajustare deoarece încercăm să determinăm cât de mult va trebui să apreciați acasă în fiecare an pentru a acoperi acest cost unic. În urma ipotezei de șapte ani privind proprietatea asupra locuinței utilizată în această analiză, costurile de închidere ar crește rata anuală de rentabilitate cu 0.19%. Realizăm că costurile de închidere depind de instituția care oferă împrumutul. Prin urmare, impactul acestor cheltuieli trebuie să fie adaptat de către proprietar pentru a determina cu acuratețe impactul său asupra propriei rate de rentabilitate.

6. Impozitele pe proprietate

În 2007, rata medie a impozitului pe proprietate în S.U.A. a fost de aproximativ 0,93% din prețul de achiziție de la domiciliu. Prin urmare, o locuință ar trebui să aprecieze cu 0,93% pentru a compensa aceste cheltuieli. Cu toate acestea, dispozițiile actuale prevăzute în codul de impozitare a venitului din S.U.A. permit plata impozitului pe proprietate să fie deductibilă în scopul calculării venitului impozabil. Prin urmare, presupunând că proprietarul se află în categoria impozitului federal de impozitare a venitului de 28% și că prețul de achiziție al casei este de 225 000 de dolari, beneficiul de deducere fiscală asociat cu plata impozitelor pe proprietate ar reduce rata de apreciere a locuinței necesară cu 0,26% .
Acest factor de deducere a impozitului pe proprietate este determinat prin înmulțirea ratei impozitului pe proprietate și a sumei plătite pentru casă prin cota federală a impozitului pe venit și apoi împărțirea rezultatului la prețul de achiziție al locuinței. Din nou, pentru a aplica această metodologie, impactul factorului impozitului pe proprietate va trebui să fie ajustat pentru a reflecta rata federală a impozitului pe venitul fiecărui proprietar. (Pentru a afla mai multe despre impozitele pe proprietate, vezi

Cinci trucuri pentru scăderea impozitului pe proprietate .) 7. Cheltuieli cu dobânzile

Considerăm că o rată fixă ​​pe un credit ipotecar este de 6,25% și că 95% din locuință va fi achiziționată cu capital de împrumut (cu o plată în avans de 5%). Prin urmare, impactul capitalului propriu realizat prin intermediul plății în avans va reduce cheltuielile cu dobânzile de la 6,25% la 5,94%; deoarece doar 95% din casele de 225 000 de dolari sunt taxate cu dobânzile de 6,25%.
Ca și impozitele pe proprietate, dobânda de împrumut ipotecar este de asemenea o deducere fiscală calificată. Proprietarul ar trebui să plătească în jur de 13, 359 dolari în interesul în primul an și, presupunând că proprietarul se află într-o cotă de impozit pe venit de 28%, scutul fiscal de dobândă ar fi 3, 741 dolari. Această sumă este calculată prin înmulțirea cuantumul cheltuielilor cu dobânzile proprietarul de acasă va plăti în primul an de cota de impozit pe venitul proprietarului.

Cu toate acestea, pentru că proprietarii non-proprietari au dreptul la o deducere standard la completarea impozitelor federale, avantajul de a deține o locuință ar trebui să includă doar partea din scutul de impozit pe venit care depășește sumele eligibile deduce federale acordate proprietarilor care nu sunt proprietari . Pentru această ilustrare, am presupus că proprietarul casei este unic și, prin urmare, este eligibil pentru o deducere standard de 5, 150 dolari. În comparație, dacă proprietarul casei ar fi fost căsătorit, el sau ea ar avea dreptul la o deducere de 10, 300 dolari. Prin factorizarea deducerii standard în ecuația noastră, cheltuielile cu impozitul pe dobânzi se vor reduce de la 13, 359 la 8, 209 dolari. Această sumă este determinată pur și simplu prin scăderea valorii deducerii standard din suma cheltuielilor cu dobânzile plătite de proprietar în primul an . Din nou, presupunând că proprietarul se află în categoria impozitului pe venit de 28%, am stabilit că scutul fiscal de dobândă ar reduce rata de rentabilitate cu 1.02% (8209 x 28% / 225, 000 dolari).

Impactul total al costurilor de proprietate asupra locuințelor

Pe baza metodologiei descrise în acest articol, a ipotezelor făcute cu privire la proprietarul casei și a cheltuielilor de cost estimate utilizate în această analiză, am stabilit că o locuință va trebui să aprecieze 8. 69% în primul an după cumpărare, pentru a compensa costurile asociate cu deținerea locuinței.
Acum, când înțelegem cum să evaluăm rata de rentabilitate a unei case, atunci întrebarea devine: "Este probabil ca o locuință să se aprecieze anual, la o rată care să depășească costurile deținerii casei? "

Pentru a face această determinare, proprietarul de case ar putea vizita site-ul Biroului federal pentru supravegherea întreprinderilor de locuințe pentru a determina puterea ratelor de apreciere la domiciliu în localurile sale geografice. Privind la ratele de apreciere la domiciliu în zona dvs. și urmând metodologia prezentată în acest articol, ar trebui să vă aflați într-o poziție mult mai bună pentru a determina probabilitatea unei investiții profitabile la domiciliu.