Indiferent dacă vă aflați pe o piață a cumpărătorului sau pe o piață a unui vânzător, odată ce găsiți o casă care se simte ca acasă, veți dori să o cumpărați cât mai curând posibil. Cu toate acestea, nu este așa de simplu. Multe probleme financiare vor determina dacă veți putea achiziționa casa, precum și termenii ipotecării. Cunoașterea acestor informații în avans vă va ajuta să luați decizii mai bune și vă va face procesul de aprobare a ipotecii să meargă fără probleme și rapid.

Precondiția financiară nr. 1: aveți o plată suficientă în avans

Visul dvs. de proprietate asupra casei poate fi rapid distrus dacă nu puteți oferi o sumă adecvată pentru plata în avans.

"Creditorii au înăsprit cerințele de la criza economică din 2008", spune Karen R. Jenkins, bancher ipotecar certificat, care este președintele și CEO al KRJ Consulting din Columbia, Carolina de Sud. "Ca rezultat, debitorii potențiali care doresc să cumpere o casă trebuie să aibă o" piele în joc "pentru a se califica pentru o casă", spune Jenkins că majoritatea programelor de împrumut necesită un minim de 3,5% în avans.

S-ar putea să fi cunoscut oameni care au cumpărat case în trecut fără o plată în avans - sau ați fost chiar și unul dintre acei oameni. Acesta este un scenariu mult mai puțin probabil astăzi, deoarece băncile încearcă să limiteze riscul de neplată a debitorilor. "Un împrumutat cu pielea în joc este mai puțin probabil să se întoarcă atunci când jocul devine greu", spune Stacey Alcorn, proprietar și șef de fericire la Boston LAER Realty Partners. De exemplu, atunci când valorile imobilelor scad, un împrumutat care și-a scos economiile de viață în acea proprietate are mai multe șanse de a se agăța de furtună, așteptând ca valorile proprietăților să crească din nou, spune Alcorn. Pe de altă parte, "un împrumutat care a pus zero bani în jos este probabil să se plimbe departe de proprietate și lasa banca să-l ia prin blocare. „

Precondiția financiară nr. 2: Găsiți o rată a dobânzii accesibilă

Pe parcursul vieții ipotecii dvs., probabil veți plăti doar zeci de mii de dolari în interes. Astfel, găsirea unei ipoteci cu o rată scăzută a dobânzii vă poate economisi mii de dolari pe termen lung. Un instrument excelent pentru cercetarea și compararea ratelor dobânzilor este un calculator ipotecar precum cel de mai jos. Folosind un calculator ipotecar vă va oferi o idee despre costurile potențiale înainte de a vă întâlni chiar și cu un broker de credit ipotecar.

Precondiția financiară # 3: Scor de credit minim acceptabil

Scorul dvs. FICO va reflecta dacă vă depășiți cardurile de credit și vă plătiți cu întârziere facturile, ceea ce poate fi un alt obstacol financiar pentru potențialii proprietari de case care au nevoie de un credit ipotecar. "Scorurile FICO spun băncii abilitatea dvs. de a vă plăti facturile lunare și cât de mult aveți datoria globală.Dacă sunteți depășit cu toate cardurile de credit, scorul dvs. FICO va fi scăzut și acest lucru vă va afecta șansele de a obține finanțare deoarece băncile nu doresc să împrumute unei persoane care trăiește din cărți de credit ", spune Alcorn.

Care este considerat un scor acceptabil FICO? Amy Tierce, Vicepreședinte Regional al Ipotecarului Wintrust din Massachusetts, notează că, deși FHA oferă finanțare debitorilor cu un scor de credit de 500, majoritatea creditorilor și-au adăugat propriile cerințe. Deci, va fi o provocare pentru a găsi un creditor care să lucreze cu un împrumutat cu un scor de credit sub 640. (Pentru mai mult, citiți: Care este un scor bun de credit? )

Cu toate acestea, - cardurile de credit nu sunt singura dvs. preocupare. "Dacă sunteți în mod consecvent cu 30, 60 sau 90 de zile întârziere la alte facturi, scorurile dvs. de credit va fi din nou scăzută și băncile nu vor să împrumute bani cuiva care va trebui să cerșească în mod constant pentru banii lor", spune Alcorn , adăugând că "colecțiile, falimentul sau blocarea creditului pe bancă vă informează banca că nu aveți nici o problemă în a-ți refuza angajamentele legate de datorii și, pur și simplu, nu vor să fie următorii. "

Precondiția financiară # 4: să aibă un raport datorie-venit mai mic sau egal cu 43%

Proprietarii de case care se supraexpiră pot ajunge în fiecare zi într-o casă în care ar putea pierde. Este important să fii realist cu privire la ceea ce îți poți permite.

"Băncile folosesc un raport datorie-venituri pentru a determina dacă un împrumutat își poate permite să cumpere o locuință", spune Alcorn. "De exemplu, să spunem că un împrumutat câștigă $ 5,000 pe lună. Banca nu dorește ca datoria dvs. totală, inclusiv plata ipotecilor noi, plus plățile pentru mașini, plăți prin carduri de credit și alte obligații lunare, să depășească un anumit procent din venitul respectiv. "În ianuarie 2014, Biroul pentru Protecția Financiară a Consumatorilor a introdus norme care stipulează că rata datoriei / veniturilor nu poate depăși 43%. (Mai mult, vezi: Ce este considerat a fi un raport bun DTI? )

Cu toate acestea, Alcorn avertizează că doar pentru că banca consideră că vă puteți permite o anumită plată ipotecară . "De exemplu, banca nu știe că aveți o familie mare sau costuri de îngrijire a copilului sau părinți în vârstă pe care îi îngrijiți. Este important să aveți o discuție deschisă despre plățile dvs. lunare cu echipa dvs. de ipotecă, astfel încât să nu ajungeți peste cap. "

Jenkins este de acord, adăugând că" există cheltuieli suplimentare asociate cu deținerea unei case pe care să nu o suporți în timp ce închiriați. Asigurați-vă că calculați toate cheltuielile și datoriile lunare și permiteți-vă bugetului să ia decizia finală cu privire la ceea ce vă puteți permite în mod confortabil să plătească ".

Precondiția financiară # 5: au capacitatea de a plăti costurile de închidere

Există numeroase taxe asociate cu ipoteca la domiciliu și ați putea fi pentru o trezire financiară nepolitică dacă nu știți în avans ceea ce se poate aștepta.

Deși costurile de închidere variază de la creditor la creditor și de la stat la stat, "debitorii plătesc pentru evaluare, raportul de credit, onorariile agentului de închidere, taxele de înregistrare și taxele de procesare / subscriere", spune Alcorn. costurile de închidere sunt de obicei 1% din suma creditului.

Cu toate acestea, Jenkins spune că taxele ar putea fi la fel de mult ca 3%. "Creditorii sunt obligați acum să vă ofere o estimare de bună credință cuprinzătoare a taxelor pe care le veți suporta pe un împrumut specific. Regulile sunt, de asemenea, mai stricte în ceea ce privește estimările creditorului și există foarte puține locuri pentru ca comisioanele cotate să se schimbe la masa de închidere. "Ea sfătuiește cumpărătorii de case să revadă estimarea de bună credință și să pună întrebări dacă nu sunteți sigur ce reprezintă o anumită taxă.

Pre-cerința financiară nr. 6: Aveți o documentație financiară necesară

Documentația insuficientă poate întârzia sau chiar opri procesul de aprobare a împrumutului, deci trebuie să aflați ce trebuie să aduceți la masă.

"Creditorul dvs. ar trebui să aibă o listă de verificare completă și completă a documentației necesare pentru a vă susține cererea de împrumut, în funcție de situația dvs. de angajare și venit", spune Tierce. "Dacă începeți cu o aprobare prealabilă, asigurați-vă că creditorul solicită toată documentația pentru proces, deoarece o aprobare prealabilă fără o examinare detaliată a documentației este inutilă. Ceva poate fi ratat, ceea ce ar putea duce la refuzarea împrumutului dumneavoastră mai târziu dacă procesul de pre-aprobare nu este foarte bine documentat. "

Ce este aprobarea prealabilă? Potrivit lui Jenkins, este o "aprobare preliminară bazată pe ceea ce împrumutatul" a declarat "cu privire la cerere (venit, datorie, active, ocuparea forței de muncă, etc.) Procesul real de aprobare validează veniturile, activele și datoria folosind diferite metode "

Tierce adaugă că" pe piețele competitive, vânzătorii și agenții imobiliari nu vor lua în considerare nici o ofertă fără să știe că cumpărătorul este pre-aprobat ". solicitate la o dată ulterioară sau pe tot parcursul procesului. "Procesul de subscriere este exhaustiv și unele documente pot ridica întrebări sau preocupări care necesită o documentație suplimentară. Respirați adânc și dați creditorului tot ce cer, cât mai repede posibil, pentru a obține aprobarea finalizată. "

Linia de fund

Înainte de a vă putea gândi cum să cumpărați casa visurilor dvs., trebuie să fiți sigur că finanțele dumneavoastră sunt în ordine și că ați pregătit în mod înțelept și temeinic befo procesul de aprobare a ipotecii chiar începe.