Întrebați orice profesionist imobiliar cu privire la beneficiile investiției în proprietăți comerciale și probabil veți declanșa un monolog cu privire la modul în care aceste proprietăți sunt mai bune decât cele imobiliare rezidențiale. Proprietarii de proprietati comerciale iubesc fluxul de numerar suplimentar, economiile benefice de scara, terenul de joc relativ deschis, piata abundenta de manageri de bunuri, de bunuri accesibile si profitul mai mare din partea imobilelor comerciale.

Dar cum evaluați cele mai bune proprietăți? Și ce separă marile oferte de la duds?

Ca și cele mai multe proprietăți imobiliare, succesul începe cu un model bun. Iată unul pentru a vă ajuta să evaluați o afacere comercială bună.

Aflați ce știu cei din interior

Pentru a fi un jucător în domeniul imobiliar comercial, învățați să gândiți ca un profesionist. De exemplu, știți că proprietatea comercială este evaluată diferit decât proprietățile rezidențiale. Venitul pe bunurile imobile comerciale este direct legat de imaginea sa utilizabilă. Nu este cazul caselor individuale. De asemenea, veți vedea un flux de numerar mai mare cu proprietăți comerciale. Matematica este simplă: veți câștiga mai mult venit pe locuințe multifamiliale, de exemplu, decât pe o casă de o singură familie. Cunoașteți, de asemenea, că închirierea de proprietăți comerciale este mai lungă decât în ​​cazul reședințelor unei singure familii. Aceasta deschide calea pentru un flux mai mare de numerar. În cele din urmă, dacă vă aflați într-un mediu de credit mai strâns, asigurați-vă că ați venit bătut cu bani în mână. Întreprinzătorii din sectorul imobiliar preferă să vadă cel puțin 30% în jos înainte de a da un împrumut verde.

Harta unui plan de acțiune

Parametrii de setare reprezintă o prioritate de vârf într-o tranzacție comercială imobiliară. De exemplu, întrebați-vă cât de mult vă puteți permite să plătiți și apoi faceți cumpărături pentru ipoteci pentru a obține un sentiment de cât veți plăti pentru viața ipotecii. Utilizarea de instrumente cum ar fi calculatoare ipotecare vă poate ajuta să dezvoltați o estimare bună a costului total al casei dumneavoastră.

Alte întrebări cheie care vă pot întreba: Cât vă așteptați să faceți asupra afacerii? Cine sunt jucătorii-cheie? Câți chiriasi sunt deja la bord și plătiți chiria? Cât spațiu de închiriere trebuie să umpleți?

Învățați să recunoașteți o bună afacere

Profesioniștii în domeniul imobiliar de top cunosc o afacere bună atunci când văd una. Care e secretul lor? În primul rând, au o strategie de ieșire - cele mai bune oferte sunt cele de unde știi că te poți îndepărta. Îți ajută să ai un ochi ascuțit, întotdeauna să cauți daune care necesită reparații, să știi cum să evaluezi riscul și să te distrugi de calculator pentru a te asigura că proprietatea îndeplinește obiectivele tale financiare.

Obțineți cunoștințe despre valorile cheie ale imobilului comercial

Valorile cheie comune utilizate la evaluarea imobilului includ:

Venitul net operațional (NOI)
NOI al unei proprietăți imobiliare comerciale se calculează prin evaluarea veniturilor operaționale brute din primul an de exploatare și apoi prin scăderea cheltuielilor de funcționare pentru primul an.Vrei să ai NOI pozitiv.

Rata dobânzii
Pentru calculul valorii proprietăților producătoare de venit se utilizează o rată "cap" - sau capitalizare - a unei proprietăți imobiliare. De exemplu, un complex de apartamente de cinci sau mai multe unități, clădiri de birouri comerciale și mall-uri de benzi mai mici sunt toți candidații buni pentru determinarea ratei limită. Conturile de dobânzi sunt utilizate pentru estimarea valorii nete actuale a profiturilor viitoare sau a fluxului de numerar; procesul se numește și capitalizarea câștigurilor.

Numerar în numerar
Investitorii imobiliari comerciali care se bazează pe finanțare pentru achiziționarea proprietăților adesea aderă la formula cash-on-cash pentru a compara performanțele primelor ani ale proprietăților concurente. Cash-on-cash ia în considerare faptul că investitorul în cauză nu are nevoie de 100% în numerar pentru a cumpăra proprietatea în cont, ci contabilizează și faptul că investitorul nu va ține toate NOI pentru că el sau ea trebuie să folosească din acesta să plătească ipotecă. Pentru a descoperi numerar în numerar, investitorii imobiliari trebuie să determine suma necesară pentru a investi pentru a achiziționa proprietatea sau investiția inițială.

Căutați vânzători motivați

Ca orice afacere, clienții conduc imobilul. Treaba ta este să le găsești - în special pe cei care sunt gata și dornici să vândă sub valoarea de piață. Faptul este că nu se întâmplă nimic - sau chiar nu contează - în domeniul imobiliar până când nu găsiți o afacere, care este de obicei însoțită de un vânzător motivat. Aceasta este o persoană cu un motiv presant de a vinde sub valoarea de piață. Dacă vânzătorul dvs. nu este motivat, el sau ea nu va fi la fel de dispus să negocieze.

Descoperiți arta frumoasă a vecinătății "Agricultura"

O modalitate excelentă de a evalua o proprietate comercială este de a studia cartierul în care se află, vizitând case deschise, vorbind cu alți proprietari de cartier și căutând locuri de muncă vacante.

Utilizați o abordare "în trei direcții" pentru a evalua proprietățile

Fiți adaptabil atunci când căutați oferte excelente. Utilizați internetul, citiți anunțurile clasificate și angajați câinii de păsări pentru a vă găsi cele mai bune proprietăți. Câinii de păsări din domeniul imobiliar vă pot ajuta să găsiți investiții valoroase în schimbul unei taxe de recomandare.

Linia de fund

În general, găsirea și evaluarea proprietăților comerciale nu se referă doar la cartierele agricole, obținerea unui preț excelent sau trimiterea de semnale de fum pentru a vă aduce vânzători. În centrul acțiunii este comunicarea umană de bază. Este vorba despre construirea de relații și de relații cu proprietarii de proprietăți, astfel încât să se simtă confortabil vorbind despre înțelegerile bune și să facă afaceri cu dvs.