O clauză de contingență definește o condiție sau o acțiune care trebuie îndeplinită pentru ca un contract imobiliare să devină obligatoriu. O situație contingentă face parte dintr-un contract obligatoriu de vânzare atunci când ambele părți (adică vânzătorul și cumpărătorul) sunt de acord cu termenii și semnează contractul. În consecință, este important să înțelegeți ce intri în cazul în care o clauză de contingență este inclusă în contractul dvs. imobiliar. Aici, introducem clauze de contingență utilizate pe scară largă în contractele de achiziție la domiciliu și cum pot beneficia atât cumpărătorii, cât și vânzătorii.

Contracte imobiliare

O tranzacție imobiliară începe de regulă cu o ofertă: un cumpărător prezintă o ofertă

pentru a cumpăra unui vânzător care poate fie să accepte, fie să respingă propunerea. În mod frecvent, vânzătorul controlează oferta și negocierile merg înainte și înapoi până când ambele părți ajung la un acord. În cazul în care una dintre părți nu este de acord cu termenii, oferta devine nulă, iar cumpărătorul și vânzătorul merg în mod separat, fără nicio altă obligație. Dacă ambele părți sunt de acord cu termenii ofertei, cu toate acestea, cumpărătorul face un depozit de bani - o sumă plătită ca dovadă a bunei-credințe, în mod obișnuit reprezentând 1% din prețul de vânzare. Fondurile sunt deținute de o companie escrow în timp ce începe procesul de închidere.

Uneori este anexată o clauză de contingență unei oferte de cumpărare a bunurilor imobile și inclusă în contractul imobiliar. În esență, o clauză de contingență oferă părților dreptul de a renunța la contract în anumite circumstanțe care trebuie negociate între cumpărător și vânzător. Eventualele contingente pot include detalii cum ar fi intervalul de timp (ex. "Cumpărătorul are 14 zile pentru a inspecta proprietatea") și termeni specifici (de ex. "Cumpărătorul are 21 de zile pentru a obține un împrumut convențional de 30 de ani pentru 80% rata dobânzii nu depășește 4,5% "). Orice clauză de urgență ar trebui să fie clar menționată, astfel încât toate părțile să înțeleagă termenii.

Dacă nu sunt îndeplinite condițiile clauzei de urgență, contractul devine nul și neavenit, iar una dintre părți (cel mai adesea cumpărătorul) se poate retrage fără consecințe juridice. În schimb, dacă condițiile

sunt , contractul este executoriu din punct de vedere legal și o parte ar încălca contractul dacă a decis să renunțe. Consecințele variază de la pierderea banilor serioși la procese. De exemplu, dacă un cumpărător renunță și vânzătorul nu reușește să găsească alt cumpărător, vânzătorul poate da în judecată o performanță specifică , obligând cumpărătorul să cumpere locuința. Tipuri de clauze de urgență Clauzele de urgență pot fi scrise pentru aproape orice nevoie sau îngrijorare. Iată cele mai frecvente contingențe incluse în contractele de achiziție de astăzi:

Contingență estimată

Un contingent de apreciere protejează cumpărătorul, folosit pentru a asigura evaluarea unei proprietăți la o valoare minimă specificată.Dacă proprietatea nu apreciază cel puțin suma specificată, contractul poate fi reziliat, iar banii seriosi, în multe cazuri, sunt rambursați cumpărătorului. O situație de apreciere poate include și termeni care îi permit cumpărătorului să procedeze la cumpărare, chiar dacă evaluarea este mai mică decât suma specificată, în mod obișnuit într-un anumit număr de zile după ce cumpărătorul primește nota de evaluare. Vânzătorul ar putea avea posibilitatea de a reduce prețul la valoarea de evaluare. Situația de urgență specifică o dată de lansare

, în care sau înainte de care cumpărătorul trebuie să notifice vânzătorului orice probleme cu evaluarea; în caz contrar, contingența va fi considerată îndeplinită, iar cumpărătorul nu va putea să renunțe la tranzacție. Contingență de finanțare O contingență de finanțare (denumită și "contingență ipotecară") oferă cumpărătorului timp să solicite și să obțină finanțare pentru achiziționarea proprietății. Aceasta oferă o protecție importantă cumpărătorului, care poate să renunțe la contract și să-și recupereze banii în cazul în care acesta nu este în măsură să obțină finanțare de la o bancă, un broker de credite ipotecare sau un alt tip de împrumut privat. Un contingent financiar va indica un anumit număr de zile pe care cumpărătorul trebuie să obțină finanțare. Cumpărătorul are până la această dată să rezilieze contractul (sau să solicite o prelungire care trebuie acceptată în scris de către vânzător); în caz contrar, cumpărătorul renunță automat la această situație și devine obligat să achiziționeze proprietatea - chiar dacă un împrumut nu este garantat.

Cumpărarea de urgență a casei

Deși în majoritatea cazurilor este mai ușor să se vândă înainte de a cumpăra o altă proprietate, calendarul și finanțarea nu funcționează întotdeauna așa. O contingență de vânzare a casei îi dă cumpărătorilor o anumită sumă de timp pentru a-și vinde și a-și lichida casele existente pentru a-și finanța noul. Acest tip de contingență protejează cumpărătorii deoarece, dacă o locuință existentă nu se vinde cel puțin pentru prețul cerut, cumpărătorul poate renunța la contract fără consecințe juridice. Contractele de vânzare la domiciliu pot fi dificile pentru vânzător, care poate fi forțat să treacă printr-o altă ofertă în timp ce așteaptă rezultatul acestei situații. Vânzătorul își păstrează dreptul de a anula contractul dacă locuința cumpărătorului nu este vândută în numărul specificat de zile.

Contingență de inspecție

O contingență de inspecție (numită și "contingență cu due diligence") oferă cumpărătorului dreptul de a inspecta locuința într-un anumit interval de timp, cum ar fi 5-7 zile. Protejează cumpărătorul, care poate anula contractul sau poate negocia reparații pe baza constatărilor unui inspector profesionist de origine. Un inspector examinează interiorul și exteriorul imobilului, inclusiv starea electrică, a finisajului, a instalațiilor sanitare, a structurilor și a elementelor de ventilație. Inspectorul furnizează un raport către cumpărător cu privire la problemele descoperite în timpul inspecției. În funcție de termenii exacți ai contingenței de inspecție, cumpărătorul poate:

Aprobă raportul și afacerea avansează

Dezaprobați raportul și retrageți afacerea (și primiți bani seriosi)

• Solicitați timp pentru mai multe inspecții dacă ceva are nevoie de un al doilea aspect
• Solicitați reparații sau concesiuni (dacă vânzătorul este de acord, acordul avansează, în cazul în care vânzătorul refuză, cumpărătorul se poate retrage din afacere și își poate restitui banii] Un cost
• al riscului de reparație
• este inclus uneori în plus față de contingența de inspecție.Aceasta specifică o sumă maximă în dolari pentru reparațiile necesare. Dacă inspecția indică faptul că reparațiile vor costa mai mult decât această sumă dolar, cumpărătorul poate alege să rezilieze contractul. În multe cazuri, costul reparației se bazează pe un anumit procent din prețul de vânzare, cum ar fi 1-2%.

Clauza de lovire Clauza de lovire este o situație adăugată de vânzători pentru a oferi o măsură de protecție împotriva unei situații de urgență a vânzării casei. În timp ce vânzătorul este de acord cu o eventuală situație de vânzare la domiciliu, el sau ea poate adăuga o clauză de lovitură care afirmă că vânzătorul poate continua să comercializeze proprietatea. Dacă un alt cumpărător calificat crește, vânzătorul îi dă cumpărătorului o anumită perioadă de timp (cum ar fi 72 de ore) pentru a elimina contingentul de vânzare la domiciliu și pentru a menține contractul în viață; în caz contrar, vânzătorul poate renunța la contract și poate vinde noul cumpărător. Linia de fund

Un contract de proprietate imobiliară este un acord legal executoriu care definește rolurile și obligațiile fiecărei părți într-o tranzacție imobiliară, iar contingențele sunt atașate și fac parte din contracte. Este important să citiți și să înțelegeți contractul dvs., acordând atenție tuturor datelor și termenelor specificate. Deoarece timpul este esențial, o zi (și un termen limită pierdut) poate avea un efect negativ și costisitor asupra tranzacției imobiliare.

În anumite state, profesioniștii în domeniul imobiliar au dreptul să pregătească contracte și orice modificări, inclusiv clauze de urgență. Cu toate acestea, în alte state, aceste documente trebuie întocmite de către avocații autorizați. Este important să respectați legile și reglementările statului dvs. În general, dacă lucrați cu un profesionist imobiliar calificat, acesta va putea să vă ghideze prin proces și să vă asigurați că documentele sunt pregătite corect (de către un avocat, dacă este necesar). Dacă nu lucrați cu un agent sau un broker, consultați un avocat dacă aveți întrebări cu privire la contractele imobiliare și la clauzele de urgență.