Mulți oameni care intenționează să cumpere prima lor casă pot fi copleșiți de nenumăratele opțiuni de finanțare disponibile. Din fericire, prin a lua timp pentru a cerceta elementele de bază ale finanțării proprietății, proprietarii pot economisi o cantitate semnificativă de timp și bani. Având o anumită cunoaștere a pieței specifice în care se află proprietatea și dacă oferă stimulente pentru creditori, ar putea însemna adăugarea unor avantaje financiare pentru cumpărători. Cumpărătorii ar trebui, de asemenea, să se uite la propriile lor finanțe pentru a se asigura că primesc ipoteca care se potrivește cel mai bine nevoilor lor. Citiți mai jos pentru a afla ce opțiune de finanțare ar putea fi potrivită pentru dvs.

Tipuri de împrumut
Există mai multe tipuri de credite ipotecare; acestea sunt diferențiate prin structura creditelor și prin agențiile care le asigură.

1. Împrumuturi convenționale
   Împrumuturile convenționale sunt ipoteci cu rată fixă ​​care nu sunt asigurate sau garantate de guvernul federal. Deși acestea sunt cele mai dificil de obținut, datorită cerințelor lor pentru criterii cum ar fi plata în avans, scorul de credit și veniturile, anumite costuri, cum ar fi asigurarea ipotecară privată, pot fi mai mici decât în ​​cazul altor ipoteci garantate.

   Împrumuturile convenționale sunt definite fie ca împrumuturi conforme, fie ca împrumuturi neconforme. Împrumuturile conforme respectă liniile directoare stabilite de Fannie Mae sau Freddie Mac. Aceste companii deținute de acționari creează orientări, cum ar fi limitele împrumuturilor - de exemplu, 417 000 dolari pentru casele de o singură familie - deoarece împachetează aceste împrumuturi și vând titluri pe acestea pe piața secundară. (Pentru a afla ce se întâmplă cu ipoteca pe piața secundară, citiți În spatele scenei ipotecării .

   Un împrumut realizat deasupra acestei sume este cunoscut ca un împrumut jumbo și, de obicei, poartă o rată a dobânzii ușor mai mare din cauza cererii reduse de împrumuturi cu aceste împrumuturi în ele. Împrumuturile neconforme, furnizate de obicei de către creditorii de portofoliu, au îndrumări stabilite de instituția de credit specială care subscrie împrumutul.

2. Împrumuturile FHA
   Administrația Federală pentru Locuințe (FHA), parte a Departamentului de Locuințe și Dezvoltare Urbană din S.U.A., oferă diferite programe de împrumut ipotecar. Un împrumut FHA are cerințe mai mici de plată și este mai ușor să se califice decât un împrumut convențional. Împrumuturile FHA sunt excelente pentru cumpărătorii de acasă pentru prima dată deoarece, pe lângă reducerile costurilor de împrumut în avans și cerințele mai slabe de creditare, acestea permit plăți în jos de până la 3,5%. Creditele FHA nu pot depăși limita legală. (Pentru mai multe informații despre acest tip de împrumut, consultați Asigurând ipotecile autorităților federale pentru locuințe .)
3. VA Credite
   Departamentul Afacerilor Veteranilor din S.U.A. (VA) garantează VA împrumuturi. VA nu acordă împrumuturi în sine, ci garantează creditele ipotecare făcute de creditori calificați. Aceste garanții permit veteranilor și persoanelor de serviciu să obțină împrumuturi pentru locuințe cu condiții favorabile, de obicei fără o plată în avans, iar în majoritatea cazurilor, acestea sunt mai ușor de obținut decât împrumuturile convenționale.Creditorii limitează în general împrumutul VA maxim (417.000 dolari în 2016, 625 dolari, 500 în Hawaii, Alaska, Guam și Insulele Virgine din S.U.A.). Înainte de a solicita un împrumut, solicitați eligibilitatea de la VA. Dacă sunteți acceptat, VA va elibera un certificat de eligibilitate pentru a fi utilizat în cererea pentru un împrumut VA.

   Pe lângă aceste tipuri și împrumuturi obișnuite de împrumut, există programe sponsorizate de guvernele și agențiile de stat și locale, de multe ori cu scopul de a crește investiția sau proprietatea în anumite domenii. ( Cumpărături pentru o ipotecă ).

Cerințele privind capitalul propriu și veniturile
Prețul creditelor ipotecare la domiciliu este determinat de creditor în două moduri, fiecare determinând bonitatea împrumutatul. Pe lângă verificarea scorului FICO al împrumutatului de la cele trei birouri de credit majore, creditorii vor cere informații pentru a determina două statistici standard, care sunt folosite pentru a stabili rata percepută pentru împrumut. Aceste două statistici sunt raportul împrumut la valoare (LTV) și rata de acoperire a datoriei (DSCR) …

Valoarea LTV este determinată de valoarea acțiunilor reale sau implicite disponibile în garanția împrumutată. Pentru achizițiile la domiciliu, valoarea LTV este determinată prin împărțirea sumei împrumutate de prețul de achiziție al casei. Cu cât este mai mare LTV, cu atât mai scumpă va fi împrumutul deoarece creditorul consideră că există un risc mai mare de neplată. Ideea este că, cu cât sunt mai mulți bani pe care debitorul îi pune în pericol (sub forma unei plăți în avans), cu atât este mai puțin probabil ca acesta să fie implicat în împrumut.

De asemenea, LTV poate contribui la costurile de împrumut determinând dacă un împrumutat va fi obligat să achiziționeze o asigurare ipotecară privată (PMI). PMI izolează creditorul din neîndeplinirea obligațiilor prin transferarea unei părți din riscul de împrumut către un asigurător ipotecar. Majoritatea creditorilor vor solicita PMI pentru orice împrumut cu un LTV mai mare de 80%, adică orice împrumut în care împrumutatul va avea mai puțin de 20% capitaluri proprii în locuință. Costul asigurărilor ipotecare și modul în care sunt colectate sunt de obicei determinate de suma asigurată și programul de ipotecă utilizat pentru obținerea împrumutului. (Pentru mai multe informații despre PMI, citiți Șase motive pentru a evita asigurarea ipotecară privată și Asigurați-vă ipoteca privată .)

În cea mai mare parte, primele de asigurare ipotecară sunt colectate lunar cu garanții fiscale și de asigurări de proprietate și se presupune că sunt eliminate automat după ce împrumutul a fost plătit până la un punct în care LTV este egal cu sau mai puțin de 78%. De asemenea, ar putea fi posibilă anularea PMI odată ce casa a apreciat suficient valoarea pentru a da proprietarului o participație de 20% și a trecut o perioadă stabilită, cum ar fi doi ani. Unii creditori, cum ar fi FHA, vor evalua asigurarea ipotecară ca sumă forfetară și o vor valorifica în suma creditului.

Există modalități de a evita plata pentru PMI. Unul nu este acela de a împrumuta mai mult de 80% din valoarea proprietății atunci când cumpărați o locuință; celălalt este de a utiliza finanțarea pentru acasă sau o a doua ipotecă pentru a obține fondurile necesare peste 80% LTV.Există multe programe care permit acest lucru, dar cea mai comună se numește ipotecă 80-10-10. Cele 80 reprezintă LTV-ul primului credit ipotecar, primele 10 reprezintă LTV-ul celei de-a doua ipoteci, iar al treilea 10 reprezintă capitalul propriu al împrumutatului în casă. Deși rata aferentă celui de-al doilea credit ipotecar va fi mai mare decât rata primului, pe o bază mixtă, nu ar trebui să fie mult mai mare decât rata unui împrumut LTV de 90%, iar pentru majoritatea oamenilor va fi mai ieftină decât plata pentru PMI.

Aceasta este o alternativă excepțională pentru debitorii care doresc să-și plătească casele mai devreme pentru că pot accelera plata celei de-a doua ipoteci și pot elimina repede această parte din datorie. Ca regulă generală, PMI ar trebui evitată dacă este posibil, deoarece este un cost care nu are nici un beneficiu pentru debitor.

Gradul de acoperire al serviciului datoriei (DSCR) determină capacitatea debitorului de a plăti costul ipotecii. Prin împărțirea venitului net lunar al debitorului disponibil pentru plata costurilor ipotecare prin costurile ipotecilor, creditorii pot evalua probabilitatea ca un împrumutat să fie implicat în ipotecă. Majoritatea creditorilor vor necesita DSCR mai mari decât unul. Cu cât raportul este mai mare, cu atât este mai mare probabilitatea ca un împrumutat să poată acoperi costurile de împrumut și cu atât riscul pe care creditorul îl primește mai puțin. Cu cât DSCR este mai mare, cu atât este mai probabil ca un împrumut să negocieze rata de împrumut deoarece, chiar și la o rată mai mică, creditorul primește o rată mai bună ajustată la risc. Din acest motiv, debitorii ar trebui să încerce să găsească orice tip de venit eligibil pe care îl pot avea atunci când negociază cu un creditor ipotecar. Uneori, un loc de muncă suplimentar cu fracțiune de normă sau alte activități generatoare de venituri poate face diferența între calificarea sau neefectuarea unui împrumut sau obținerea celei mai bune rate posibile.

Credite ipotecare fixe în funcție de rata scadentă

Un alt lucru pe care trebuie să-l luați în considerare atunci când cumpărăți o ipotecă este dacă să obțineți un credit ipotecar cu rată fixă ​​sau mobilă. Un credit ipotecar cu rată fixă ​​este unul în care rata nu se modifică pentru întreaga perioadă a împrumutului. Beneficiul evident al obținerii unui împrumut cu rată fixă ​​este că debitorul știe care vor fi costurile lunare ale împrumutului pentru întreaga perioadă a împrumutului. Cu toate acestea, un credit ipotecar cu dobândă variabilă, cum ar fi un credit ipotecar cu dobândă sau o ipotecă cu rată variabilă (ARM), este destinat să ajute cumpărătorii de domiciliu pentru prima dată sau cei care se așteaptă ca veniturile acestora să crească substanțial în perioada de împrumut. (Pentru a afla mai multe, vedeți
Creditele ipotecare: Rata fixă ​​versus rata ajustabilă .) Când cercetați ce tip de ipotecă trebuie să faceți, este important să comparați ratele dobânzilor. O resursă excelentă pentru compararea ratelor este un calculator ipotecar. Împrumuturile cu rată variabilă permit de obicei debitorilor să obțină rate de introducere mai mici în primii câțiva ani ai împrumutului, permițându-le să se califice pentru un împrumut mai mare decât dacă ar fi încercat să obțină un împrumut cu rată fixă ​​mai scumpă. Deși beneficiul poate fi mare, aceste împrumuturi implică un risc substanțial pentru acei debitori ai căror venituri nu cresc în concordanță cu modificarea ratei dobânzii.Celălalt dezavantaj este că, în majoritatea cazurilor, modificarea ratei nu este cunoscută la începutul împrumutului, deoarece este de obicei legată de o anumită rată a pieței care este determinată în viitor.

Cele mai frecvente tipuri de ARM-uri sunt ARM-urile de unu, cinci sau șapte ani. Rata inițială a dobânzii este stabilită în mod normal pentru o perioadă de timp după care este resetată periodic, adesea în fiecare lună. Odată ce ARM-ul se resetează, acesta se ajustează la rata de piață, de obicei prin adăugarea unor rate predeterminate (procentaj) la rata Trezoreriei. Deși majoritatea ARM-urilor prin contract pot crește doar cu atât mai mult, atunci când se adaptează ARM-ul, acesta poate ajunge mai scump decât împrumutul ipotecar cu rată fixă ​​predominantă pentru a compensa creditorul că a oferit o rată mai mică în perioada de introducere. (Pentru a afla mai multe despre riscurile implicate de ipotecile cu rată ajustabilă, citiți

ARMed și Dangerous .) Creditele numai cu dobândă reprezintă un tip de ARM în care împrumutatul este responsabil pentru plata dobânzilor ipotecare și nu principal în timpul perioadei introductive până când împrumutul revine la un împrumut fix, cu plată principală. Astfel de împrumuturi pot fi foarte avantajoase pentru debitorii pentru prima dată, deoarece numai dobânda plătită scade semnificativ costul lunar al împrumuturilor și le va permite să se califice pentru un împrumut mult mai mare. Cu toate acestea, deoarece împrumutatul nu plătește principal în perioada inițială, soldul datorat pentru împrumut nu se modifică până când împrumutatul nu începe să restituie principalul.

Împrumutatul trebuie să cântărească beneficiul obținerii unui împrumut mai mare cu riscul. Ratele de dobândă tipic plutesc în timpul perioadei numai cu dobânzi și se vor ajusta adesea ca reacție la modificările ratelor dobânzii de pe piață. Împrumutatul trebuie, de asemenea, să se confrunte cu riscul ca venitul disponibil să nu crească odată cu creșterea posibilă a costurilor îndatorării. (Credite numai cu dobândă pot fi benefice, dar pentru mulți debitori aceștia reprezintă o capcană.)

Linia de fund Dacă căutați pentru a găsi o ipotecă acasă pentru prima dată, există câteva lucruri care pot fi făcute pentru a reduce dificultatea de sortare prin toate opțiunile de finanțare. Cea mai bună abordare este să acordați timp pentru a decide cât de mult vă puteți permite efectiv și apoi să finantați în consecință. Proprietarii de case care își pot permite să pună o sumă substanțială în jos sau care au venituri suficiente pentru a crea o rată de acoperire ridicată vor avea cea mai mare putere de negociere cu creditorii și cele mai multe opțiuni de finanțare. Cei care solicită cel mai mare împrumut vor primi, fără îndoială, o rată mai mare de ajustare a riscului și apoi vor fi nevoiți să se ocupe de ipoteci cu rată ajustabilă și de asigurare ipotecară privată. Un bun broker de credite ipotecare sau bancher ipotecar ar trebui să vă ajute să vă direcționeze prin toate programele și opțiunile diferite, dar nimic nu vă va servi mai bine decât știind ce vreți și cu ce puteți trăi în cele din urmă.