Ai putea să te gândești la refinanțarea împrumutului tău de acasă din mai multe motive. S-ar putea să doriți să vă reduceți plata lunară prin obținerea unei rate mai scăzute a dobânzii sau prin prelungirea termenului de creditare. S-ar putea să doriți să scurtați termenul dvs. de împrumut, astfel încât să plătiți mai puțin dobânzile pe termen lung și să fie debarcat mai curând. S-ar putea chiar doriți să luați mai mult bani din casa dumneavoastră. Oricare ar fi motivul dvs., iată opțiunile și pașii pe care trebuie să-i luați în fiecare caz.

Opțiunea 1: Faceți o refinanțare în numerar.

O refinanțare a casei dvs. poate fi o modalitate bună de a refinanța un împrumut pentru acasă dacă doriți să refinanțați și prima ipotecă. Când se încheie noul dvs. împrumut, o parte din încasări vor merge spre plata primului dvs. credit ipotecar, iar partea de cash-out vă va plăti vechiul împrumut pentru locuință. Dacă aveți suficiente capitaluri proprii, s-ar putea chiar să aveți în buzunar câteva bani suplimentari. (Aflați mai multe în Cum să utilizați capitalul propriu pentru numerar și Cum să combinați două ipoteci într-unul? )

- Întrebați-vă aceste întrebări când vă gândiți dacă are sens să vă refinanțați prima ipotecă: Aveți un împrumut cu rată variabilă pe care doriți să-l transformați într-un împrumut cu rată fixă ​​înainte ca ratele dobânzilor să crească? Aveți un împrumut cu rată fixă ​​cu o rată a dobânzii mai mare decât ați putea obține astăzi? (

Înțelegerea împrumuturilor FHA ) Aveți un împrumut FHA (vezi Înțelegerea împrumuturilor FHA ) care a fost singurul lucru pe care ați putea să-l primiți în acel moment, dar acum circumstanțele dvs. s-au îmbunătățit și ați dori să aveți un împrumut convențional mai puțin costisitor fără asigurare ipotecară? Așa cum există mai multe motive pentru care ați putea dori să refinanțați un împrumut de la domiciliu, există multe motive pentru care ați putea refinanța prima ipotecă. Economisirea de bani sau ieșirea dintr-un împrumut nesustenabil într-unul pe care îl puteți gestiona mai bine ar trebui să fie considerațiile dvs. principale.

Pentru a fi eligibil pentru o refinanțare de numerar, trebuie să fi avut locuința timp de cel puțin șase luni. Veți avea nevoie de suficienți bani pentru a plăti soldul principal al primului dvs. credit ipotecar, pentru a achita ceea ce datorați pentru împrumutul dvs. de acasă și pentru care încă mai aveți o participație de 20% în casa dvs. Creditorii vând în mod obișnuit ipotecile provenite de la Fannie Mae sau Freddie Mac. Pentru a face acest lucru, trebuie să urmeze liniile directoare ale Fannie sau Freddie. Fannie nu va cumpăra împrumuturi de refinanțare pe o singură unitate principală (adică casa dvs.) cu un raport împrumut-valoare mai mare de 80%. Dacă aveți un împrumut cu împrumut mare (limitele variază în funcție de județ), raportul LTV nu poate fi mai mare de 60%. Dacă ați enumerat casa dvs. de vânzare în ultimele șase luni, rata maximă de împrumut permisă este de 70%.De asemenea, veți avea nevoie de un scor de credit minim de 640-680, în funcție de raportul împrumut-valoare. Înțelegeți că creditorii pot avea propriile standarde mai stricte (a se vedea

Cum suprapunerile împrumutătorilor previne ipotecile ) și necesită un scor mai mare. Pentru o citire ulterioară, consultați De ce contează raportul împrumut-valoare? Iată un exemplu de modul în care cerințele împrumut-valoare funcționează pe o refinanță tipică de retragere care necesită 80% LTV. Dacă casa ta este în valoare de 300 000 de dolari, va trebui să ai 60 000 de dolari în capitaluri proprii după ce faci un refi de retragere. Asta inseamna ca prima ta ipoteca plus imprumutul tau de acasa nu poate fi mai mare de 240.000 de dolari. E bine sa intelegi cum functioneaza calculul (vezi

Cum pot calcula cat de mult imi doresc? ), dar puteți utiliza un calculator de refinanțare online de numerar pentru a face rapid matematica pentru situația dvs. Pentru a afla cât de mult aveți capital, creditorul dvs. va ordona o apreciere, care vă va costa câteva sute de dolari. (Aflați mai multe în Evaluarea de origine: cheia dvs. pentru o reușită de refinanțare .) Dezavantajul alegerii opțiunii de refinisare este faptul că costurile de închidere asociate primei ipoteci sunt de obicei mult mai mari cele asociate cu un împrumut de capital propriu. Dacă refinanțați pentru a economisi bani, va trebui să calculați perioada de neajuns și să vedeți câte luni veți avea nevoie de un nou împrumut înainte de a ieși înainte după închiderea costurilor. Cu cât este mai scurtă perioada de pauză, cu atât mai bine. Creditorul dvs. vă poate permite să vă finanŃați costurile de închidere, ceea ce ușurează distrugerea acestei cheltuieli suplimentare pe termen scurt. Dar dacă obiectivul dvs. este să cheltuiți mai puțin pe termen lung, plătiți-le în față. În caz contrar, veți plăti dobânzi la acestea până când împrumutul dvs. nu va fi plătit. O altă posibilitate, dacă refinantezi un echilibru relativ mic de ipotecă, este să găsești un creditor care oferă un produs de specialitate. De exemplu, U. S. Bank oferă o Refinanțare inteligentă pentru solduri mai mici de 150.000 de dolari, fără costuri de închidere.

Opțiunea 2. Refinanța într-un nou împrumut de capital propriu

Dacă sunteți mulțumit de prima dvs. ipotecă, veți dori să căutați să refinanțați cu un nou împrumut pentru acasă. S-ar putea să doriți să obțineți un nou împrumut în aceeași sumă cu cel pe care îl datorați pentru împrumutul dvs. curent pentru a economisi bani cu o rată a dobânzii mai mică și / sau un termen mai scurt. Ați putea fi interesat de un nou împrumut pentru o sumă mai mare dacă aveți cheltuieli noi pe care doriți să le împrumutați. Sau poate doriți să obțineți un nou împrumut cu un termen mai lung pentru a vă face plățile lunare mai accesibile, având în vedere că veți plăti mai mult interes pe termen lung în acest fel. Dar este o opțiune mai bună decât neplata împrumutului dvs. existent dacă aveți probleme în efectuarea plăților. (Citiți

Împrumuturi pentru acasă: Ce trebuie să știți .) Din nou, va trebui să îndepliniți cerințele minime de la valoarea împrumutului la valoare, dar aceste cerințe sunt mai mici pentru casa-capital decât pentru o refinanțare în numerar. Cerințele diferă de către creditor, dar dacă aparțineți unei uniuni de credit, de exemplu, este posibil să împrumutați până la 90% sau chiar 100% din valoarea casei dvs., mai ales dacă aveți condiții excelente de creditare și creditare favorabile.Veți avea nevoie de un scor de credit de cel puțin 620 pentru un împrumut pentru acasă, deși rata dobânzii va fi destul de mare, cu un scor atât de scăzut. Cele mai bune rate ajung la debitori cu scoruri de 740 sau mai mari. Creditorii plătesc adesea cele mai multe sau toate costurile de închidere pentru un împrumut de capital propriu, cu excepția cazului în care închideți împrumutul devreme, în primele 24 până la 36 de luni, caz în care va trebui să rambursați creditorului câteva sute până la câteva mii de dolari pentru închiderea costuri, în funcție de locația dvs. și dimensiunea împrumutului.

Va trebui să obțineți cotații de la mai mulți creditori pentru a vedea cum se compară rata dobânzii pentru un nou împrumut de capital propriu cu un refi de retragere, presupunând că sunteți interesat și că vă puteți califica pentru ambele opțiuni. În general, împrumuturile pentru acasă și refinisarea de numerar au dobânzi mai mari decât o simplă refinanțare a primului credit ipotecar. O refinanțare de rentabilitate are uneori o rată a dobânzii mai mare decât un împrumut de capital propriu. În ambele cazuri, rata va depinde de împrumutul dvs. la valoarea raportului și de bonitatea dumneavoastră. (Vezi

Înțelegerea ratelor de împrumut la domiciliu .) Cu fie refinanța de refinanțare, fie cu noul împrumut de acasă, va trebui să îndeplinești toate standardele uzuale de calificare a ipotecii, venituri suficiente și datorii destul de mici pentru a face plățile lunare propuse, un istoric constant al locurilor de muncă și un scor bun de creditare. De asemenea, va trebui să trimiteți documentația pentru a vă califica financiar. Colectați cele două cele mai recente declarații ale bancilor, plătiți bancnote, taxe W-2 și declarații fiscale federale; pagina de declarații de asigurare a proprietarilor de locuințe; asigurarea de inundații impusă de creditor (a se vedea

Înțelegerea asigurării de inundații impuse de împrumut ); pagina de declarații, dacă este cazul; și cele mai recente declarații de credit ipotecar și de acasă. Fiți pregătit să furnizați alte documente, deoarece solicitantul le solicită, în special dacă sunteți independent. (Citiți Auto-angajați? 5 pași pentru a marca un credit .) Linia de fund

În cele din urmă, este de datoria creditorului să stabilească dacă vă calificați pentru o refinanțare de retragere sau o nouă credit ipotecar. S-ar putea să vă calificați cu unii creditori și nu cu alții, deoarece standardele de creditare variază într-o oarecare măsură. Magazin cu bănci, brokeri ipotecare, creditori on-line și uniuni de credit pentru a găsi cea mai bună afacere. Și dacă intenționați să refinanțați, asigurați-vă că utilizați produsul cu înțelepciune (consultați

6 sfaturi pentru a obține aprobarea pentru o ipotecă ).