deductibilitatea impozitului ipotecar este un beneficiu familial pentru proprietarii de case, dar nu este singura problemă legată de impozite pe care proprietarii de case trebuie să le cunoască. Unele dintre cele mai mari provocări legate de deținerea unei case provin sub forma reglementărilor fiscale care se referă la punctele și la baza costurilor. Din fericire, puțină cunoaștere merge mult spre eliminarea misterelor. În acest articol, vă vom oferi scăderea punctelor de bază pentru ipotecare și vă vom arăta modul în care acestea se găsesc în valoarea, costul și, în cele din urmă, datoria dvs. fiscală.

AD:

Un punctaj pe puncte

Punctele sunt taxe specifice care sunt plătite de un împrumutat pentru a încheia un credit ipotecar. Deoarece punctele sunt considerate interese preplătite, un debitor poate să le folosească drept deduceri. Cu toate acestea, atunci când vine vorba de credite ipotecare, este ușor să fii confuz în legătură cu faptul dacă un homebuyer poate lua o deducere fiscală completă pentru puncte, care în general se ridică la 1-3% din valoarea creditului. În general, pentru că punctele sunt dobândă anticipată, trebuie să le deduceți pe durata ipotecii. Cu toate acestea, Serviciul de Venituri Intern (IRS) afirmă că punctele sunt deductibile în anul plății efective, atâta timp cât sunt îndeplinite următoarele cerințe:

-

- Împrumutul este asigurat de reședința dvs. principală (cea pe care o locuiți în cea mai mare parte a timpului)

- Punctele de plată reprezintă o practică stabilită în regiunea dvs.

- Punctele plătite au fost nu mai mult decât suma percepută în general în zona dvs. geografică

- Utilizați metoda numerarului de contabilitate, ceea ce înseamnă că raportați venitul în anul în care îl primiți și deduceți cheltuielile în anul în care îi plătiți

< ! - 3 ->

- Punctele nu au fost plătite pentru elementele care sunt specificate separat pe foaia de decontare, cum ar fi taxele de evaluare, taxele de inspecție, taxele de titlu, taxele de avocat sau impozitele pe proprietate

la sau înainte de închidere care au fost cel puțin la fel de mult ca punctele percepute, fără a număra puncte plătite de vânzător și nu ați împrumutat fondurile de la creditorul dvs. sau brokerul ipotecar pentru a plăti punctele

- Ați folosit împrumutul pentru a cumpăra sau construiți reședința principală

- Punctele au fost calculate ca procent din principalul ipotecii și suma este indicată în mod clar în declarația dvs. de decontare

În anumite circumstanțe, punctele trebuie să fie deduse pe toată durata de viață a împrumut. De exemplu, punctele pentru un împrumut de 30 de ani ar fi deduse la o rată de 1/30 pe an. Punctele care se încadrează în această categorie includ cele plătite:

- pe o ipotecă pentru oa doua casă;

- pentru a refinanța un împrumut (cu excepția cazului în care împrumutul este utilizat pentru a vă îmbunătăți reședința principală), care include puncte plătite la refinanțare pentru a obține o rată a dobânzii mai mică;

- pe un împrumut de capital propriu care nu este folosit pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți locuința principală. Dacă o parte a împrumutului este utilizată pentru a cumpăra, a construi sau a îmbunătăți reședința dvs. primară, suma corespunzătoare a punctelor poate fi dedusă în anul în care sunt plătite punctele.

Dacă împrumutul este rambursat anticipat, toate punctele rămase pot fi deduse imediat. De asemenea, trebuie să țineți cont de faptul că formularul IRS 1098 pe care îl veți primi în ianuarie enumeră suma dobânzii deductibile pe care ați plătit-o pentru creditul ipotecar, dar nu țineți evidența punctelor amortizate. Asigurați-vă că includeți o explicație corespunzătoare a oricărei deduceri pentru punctele amortizate atunci când depuneți declarația fiscală. În cazul în care punctele au fost plătite de vânzător, cumpărătorul le poate deduce din declarația fiscală, dar trebuie să reducă baza de cost a casei cu o sumă corespunzătoare. Pentru o privire de ansamblu asupra punctelor de la IRS, vă rugăm să vizitați cel mai recent raport.

Cumpărarea și vânzarea: o privire mai atentă la baza

Baza costurilor, care reprezintă valoarea inițială a unui activ în scopuri fiscale, este adesea ultimul lucru pe care minții majorității cumpărătorilor îl cumpără atunci când cumpără o locuință nouă. Chiar dacă nu vă gândiți la aceasta, metoda prin care ați achiziționat proprietatea și ceea ce faceți cu ea după achiziție afectează determinarea bazei și, în cele din urmă, câștigul pe care trebuie eventual plătit orice taxă.

Înțelegerea impozitului

Dacă ați deținut și locuiți în locuința dvs. (reședință primară) timp de cel puțin doi ani din cei cinci ani anteriori vânzării acesteia, este posibil să nu aveți nevoie să plătiți niciun fel de impozit, datorită contribuabilului Actul din 1997. Înainte de data de 7 mai 1997, proprietarii de case au fost obligați să plătească impozit pe câștigurile de capital din profiturile din vânzarea unei locuințe, cu excepția cazului în care încasările au fost utilizate pentru a cumpăra o reședință primară mai scumpă în termen de doi ani sau proprietarul a fost cel puțin 55 de ani și a revendicat o scutire de impozit o singură dată în viață, cu până la 125 000 de dolari, în profiturile din vânzări.

Astăzi, o singură persoană nu plătește nici un impozit de până la 250 000 $ în câștigurile de capital generate de vânzarea unei reședințe primare, iar cuplurile căsătorite nu plătesc nici un impozit de până la 500 000 de dolari, cu condiția să fi trăit în casa ta pentru că nu mai puțin de doi ani în perioada de cinci ani anterioară vânzării. Dacă ați vândut o locuință înainte de 1997 și ați transformat profitul în noua dvs. reședință primară, trebuie să includeți valoarea profitului de rollover atunci când calculați baza dvs. de impozitare. În circumstanțe speciale, cum ar fi scăderea sănătății, schimbarea locurilor de muncă sau divorț, se renunță la cerința de doi ani, iar scutirea de la plata impozitului se bazează pe numărul de luni petrecute în casă. De exemplu, dacă vânzătorul locuia în casă timp de 12 luni, numărul de luni petrecute în casă este împărțit la 24 (numărul de luni în doi ani). Rezultatul este de 0. 5, care dă dreptului proprietarului unei scutiri de 50% pentru orice câștig de capital generat de vânzarea proprietății. Personalul militar care se deplasează din cauza unei redistribuiri obligatorii este scutit de regula de doi ani.

În timp ce câștigurile de capital în valoare de 250 000 de dolari (500 000 dolari pentru cuplurile căsătorite) pot părea o scutire semnificativă, piețele imobiliare în multe zone ale țării din ultimul deceniu au cauzat aprecierea semnificativă a locuințelor chiar și în timp . Din moment ce nu știți niciodată ce va aduce viitorul pe piața imobiliară locală, este important să urmăriți baza de cost și să înțelegeți ce, dacă există, va fi generată o datorie fiscală atunci când vindeți.

Calculul bazei

Pentru a determina baza costurilor pentru locuința dvs., trebuie să adăugați costul oricăror îmbunătățiri de capital pe care le-ați efectuat acasă la prețul pe care l-ați plătit pentru locuință. Îmbunătățirile de capital sunt, în general, definite ca fiind tot ceea ce mărește valoarea proprietății și speranța de viață. Astfel de îmbunătățiri ar putea include extinderea unei bucătării, instalarea unei piscine sau adăugarea unui dormitor suplimentar. În continuare, trebuie să scăpați valoarea oricărui punct de vânzare plătit de vânzător, depreciere și pierderi.

Exemplu: Calculul bazei de cost Acasă Costul achiziției: $ 300, 000 Puncte plătite vânzătorului: - $ 6, 000 Linia de fund Deși prețurile locuințelor au avut un impact major în criza creditelor ipotecare care au avut loc în 2007, dacă istoria continuă să se repete într-o manieră asemănătoare cu cea a locuințelor anterioare, mulți proprietari vor vedea valoarea casei lor apreciată pe termen lung. De asemenea, probabilitatea este că legile privind impozitul pe câștigurile de capital se vor schimba încă o dată. Deoarece nimeni nu poate spune cu siguranță ce va aduce viitorul, este mai bine să înțelegeți în permanență valoarea, baza și răspunderea fiscală a locuinței. Într-o zi, când aveți nevoie de informații, veți fi bucuroși să o aveți la îndemână.