Accidentele de locuințe au restructurat în totalitate piața ipotecară americană. O parte din această dezvoltare a inclus restricții mai stricte în ceea ce privește obținerea de credite ipotecare, împreună cu o abundență de case noi disponibile pentru vânzare. Acest lucru, la rândul său, a permis unor investitori să cumpere proprietăți secundare pentru investiții și închirieri.

Există două școli majore de gândire atunci când se iau în considerare investițiile imobiliare și modul de abordare a acestora: Unul consideră că este mai înțelept să plătească toate banii pentru oa doua casă, în timp ce cealaltă parte susține că leveraged pe o secundă - sau chiar a treia sau a patra proprietate - este mult mai profitabilă. Iată cele două cazuri.

-> ->

Cazul de mobilizare

Această dezbatere este acoperită foarte mult online, iar mai multe site-uri de știri și bloguri spun că împrumutatul are mai mult sens atunci când cumpără proprietăți de investiții. De exemplu, Ali Boone de BiggerPockets. com argumentează că randamentele sunt mai mari, iar riscurile sunt mai scăzute atunci când se utilizează acest tip de investiție. Logica din spatele acestui lucru este că, dacă proprietatea crește în valoare, un investitor va fi pus jos, dar poate primi mai mult decât capitalul inițial.

De exemplu, să presupunem că ai scos 15% pe o casă de 500 000 de dolari. Investitia ta initiala ar fi de 75.000 de dolari. Doi ani mai tarziu, in cazul in care casa creste in valoare de 650.000 de dolari, ai putea sa vinzi si sa primesti mult mai mult decat initial 75.000 de dolari. In acest scenariu, investitia principala de 75.000 de dolari devine a revenit, plus o sumă suplimentară de 75.000 de dolari. În acest caz, ați fi riscat mult mai puțin decât un investitor de cumpărare de numerar în această situație, dar totuși a obținut un profit considerabil.

Înmulțiți această formulă și strategie în trei sau patru proprietăți, iar investitorul inteligent poate obține un profit destul de mare. Un investitor cu efect de levier are mai multe oportunități decât omologul său în numerar în aceste tipuri de situații. Cumpărătorii de numerar vor cumpăra adesea o casă în întregime cu majoritatea banilor pe care îi au pentru o investiție. În schimb, un investitor cu efect de levier poate diversifica alocarea acestor bani în mai multe proprietăți diferite, ceea ce ar putea crește rata de rentabilitate pe termen lung.

Riscurile de a avea un efect de levier

Pornirea oricărui tip de investiție are un risc inerent - în special atunci când se ocupă de incertitudinile de pe piața imobiliară. În primul rând, diversificarea banilor pentru proprietățile investiționale este o abordare care ar trebui luată în serios doar de un investitor bine informat. Este necesară o înțelegere clară a condițiilor economice actuale, sănătatea generală a pieței imobiliare în general și a zonei în care cumpărați în mod specific.

În timp ce există mai multe avantaje pentru a obține un împrumut pentru a cumpăra o investiție imobiliară, lucrurile ar putea merge prost.Să presupunem că fiecare proprietate de închiriere sa depreciat brusc în valoare. Investitorul cu efect de îndatorare acum datorează mult mai mult decât a renunțat vreodată. În cazul în care pierdeți puțin piața, ați putea pierde masiv, mai ales cu câteva proprietăți din portofoliul dvs. În timp ce un avantaj aici este că banca va pierde cu siguranță mai mult decât veți dori, scorul dvs. de credit ar putea fi grav afectate. Potențialul de rentabilitate semnificativă atrage mulți la acest tip de strategie, dar ar trebui să fie abordată cu o atenție clară pentru toate riscurile implicate. Această strategie va cere, bineînțeles, să treceți prin procesul ipotecar - în multe cazuri, de mai multe ori - care este un alt lucru de luat în considerare.

Cazul pentru cumpărarea de proprietăți în numerar

Investitorii în numerar pot ocoli întregul proces de solicitare a creditelor ipotecare și pot face o investiție rapidă dacă vor vedea o oportunitate foarte avantajoasă. Un alt avantaj de a plăti numerar pentru o proprietate în avans este că nu trebuie să plătiți dobânzi. Chiar și cu rate ale dobânzii la fel de scăzute ca acum, va fi întotdeauna mai scumpă pe termen lung să plătești orice tip de dobândă decât să nu ai nici un fel de dobândă.

Pentru mulți investitori care au fonduri, cumpărarea de proprietăți cu numerar are sens, mai ales dacă credeți că piața va crește foarte mult în următorii câțiva ani. De exemplu, să presupunem că vă cumpărați o locuință totală de 400.000 de dolari și stați pe ea până când veți vedea momentul potrivit pentru a vinde. Dacă aveți dreptate în legătură cu o creștere economică, iar casa apreciază în valoare de 500 000 $, acesta este un profit direct de 100 000 de dolari pentru investitor, fără a fi nevoie să luați în considerare plățile de dobânzi bancare sau suma pe care ați împrumutat-o ​​în ipotecă. Având 100% capitaluri proprii într-o casă, de asemenea, este mai ușor ca un investitor să ia un împrumut împotriva acestuia în viitor, dacă ar fi necesar. Cumpărarea unei locuințe direct în numerar poate, de asemenea, să creeze un flux de numerar imediat pentru investitor. Unii investitori caută să creeze venituri în mișcare cu proprietățile lor, iar tipul potrivit de chiriași poate oferi acest lucru.

Riscurile de plată a numerarului pentru imobil

Încadrarea tuturor activelor într-o singură investiție este extrem de riscantă. Prin urmare, această abordare ar putea să nu fie cea mai bună strategie pentru investitorul care are o sumă restrânsă de bani pe termen lung.

În timp ce o casă poate crește în valoare, se poate deprecia la fel de repede, iar banii pierduți vor fi definitivi. Diversificarea este una din poruncile fundamentale ale investiției. Legarea majorității activelor într-o singură clasă de active poate genera pierderi masive. Punerea sută de mii de dolari într-o singură clasă de active vă unește și lichiditatea până când aveți un vânzător.

Linia de fund

Ambele strategii oferă avantaje, dar pentru diferite tipuri de investitori. Un lucru important este acela că fiecare strategie necesită o cantitate substanțială de venituri de investiții disponibile. Chiar și cumpărătorii cu pârghie care își împrăștie investițiile în mai multe proprietăți vor trebui să-și asume riscul ca toate aceste proprietăți să se deprecieze.În plus, atunci când cumpărați o locuință nouă pentru numerar, nu utilizați economii de pensii sau fondul de urgență.

Pentru investitorul care are o sumă mare de bani gata să investească, înclinația spre risc este ceea ce va conduce cu adevărat direcția deciziei aici. Pozițiile cu efect de levier în proprietățile investiționale vor aduce, fără îndoială, un randament mai mare, dar pentru investitorul mai puțin implicat sau care dorește să obțină capitaluri proprii și returnare, achiziția de numerar ar putea fi cea mai bună opțiune.