Atunci când scoateți o linie de credit pentru acasă (HELOC), ceea ce se numește perioada de tragere durează de obicei zece ani. În acest timp puteți împrumuta bani după cum este necesar și puteți efectua plăți reduse, cu dobândă numai pe ceea ce ați împrumutat. Mulți proprietari de case tocmai fac asta pentru că loviți mai puțin pe termen scurt. După încheierea perioadei de draw, nu mai puteți împrumuta de pe linia dvs. și trebuie să începeți să plătiți integral dobânda și plățile principale în timpul perioadei de rambursare, care de obicei este de 20 de ani. Aceasta înseamnă că plățile lunare pot fi semnificativ mai mari decât au fost în timpul perioadei de draw și mulți proprietari ajung să se confrunte cu șocuri de plată. O modalitate de a rezolva problema șocurilor de plată este refinanțarea HELOC și există mai multe modalități de a face acest lucru. Acest articol explică cum să se califice, opțiunile dvs. și argumentele pro și contra fiecăruia. (Dacă aveți nevoie să refinanțați un împrumut obișnuit de împrumut, vedeți Refinanțarea împrumutului dvs. la capitalul propriu: un ghid pentru .)

Calificarea pentru a vă refinanța HELOC

Refinanțarea unui HELOC este similară cu scoaterea sau refinanțarea primului credit ipotecar. Va trebui să vă calificați pe baza veniturilor, cheltuielilor, datoriilor și activelor dvs., ceea ce înseamnă furnizarea de documente cum ar fi salariile, formularele W2, declarațiile fiscale, declarațiile ipotecare, fotografia, dovada asigurării și orice alte documente pe care subscriitorul le consideră necesare. Pentru a obține cele mai scăzute rate ale dobânzii, va trebui să aveți un scor excelent FICO: undeva în intervalul 740 - 850. S-ar putea să te calificați cu un scor de până la 620, dar vei plăti mai mult de două ori rata dobânzii unui utilizator cu un scor excelent și poate ai mai mult timp să găsești un creditor care să lucreze cu tine. (Pentru mai multe, vedeți cei mai mari factori care influențează creditul dvs. .

De asemenea, va trebui să aveți suficiente capitaluri proprii în casa dvs., după ce ați luat noul împrumut pentru a respecta liniile directoare ale creditorului pentru împrumutul combinat la valoare. Unii creditori vor permite proprietarilor de case cu împrumuturi de credit excelente până la 100% din valoarea casei lor, dar este comun să poți împrumuta doar între 80% și 90%. Iată un exemplu al modului în care acest lucru este determinat:

Valoarea proprietarului: $ 300, 000

Soldul primei ipoteci: 190, 000

Soldul HELOC: 50 000 000

Total împrumutat: 240 000 $

Imprumut combinat la valoare: 80%

Capital propriu: 20%

doriți doar să vă refinanțați soldul HELOC existent și nu doriți să împrumutați mai mult, ar trebui să găsiți un creditor care să lucreze cu dvs., mai ales dacă aveți un credit bun. De asemenea, cu cât aveți mai mult capital, cu atât mai mică va fi rata dobânzii.

Opțiuni pentru refinanțare

Există patru modalități de refinanțare a liniei dvs. de credit pentru acasă.Iată opțiunile dvs., precum și avantajele și dezavantajele fiecăruia.

1. Solicitați o modificare a împrumutului

Cum funcționează:

Contactați creditorul și explicați că aveți dificultăți în efectuarea plăților atunci când se încheie perioada de tragere. Întrebați dacă creditorul poate lucra cu dvs. pentru a schimba condițiile de împrumut într-un mod care vă va face plățile lunare accesibile, astfel încât să nu vă implicați. Banca americană, de exemplu, are un program de asistență pentru acasă, care acordă proprietarilor calificați un termen mai lung, o rată a dobânzii mai mică sau ambii dacă au suferit dificultăți financiare, cum ar fi pierderea venitului sau divorțul. Pro:

Modificarea împrumutului poate fi singura opțiune dacă sunteți sub apă. Dar, înainte de a merge pentru unul, vedeți dacă vă calificați pentru orice program de asistență federală sau de stat pentru proprietarii de case care se luptă, cum ar fi Programul de accesare a accesului la prețuri accesibile la domiciliu alternativ sau un FHA Short Refinance. Contra:

Creditorii nu au nicio obligație de a vă modifica împrumutul, deci este posibil ca această opțiune să nu fie disponibilă pentru dvs. Dacă este cazul, va trebui să arătați că puteți rambursa împrumutul modificat. 2. Deschideți un nou HELOC

Cum funcționează:

Loviți cutia în jos pe drum, începând cu o nouă perioadă de tragere și o perioadă nouă de rambursare a dobânzii. Pro-uri:

Îți cumpără ceva timp pentru a-ți îmbunătăți situația financiară dacă te străduiești să îți faci rostul și nu vrei să faci rost de împrumuturile existente. Contra:

Va trebui să-ți rambursezi împrumutul într-o zi. Cu cât mai târziu l-ai retras, cu atât mai mult interes pe care îl vei datora și cu cât vei plăti în fiecare lună plățile principale și dobânzile pe care ți le-ai achitat în întregime. De asemenea, introducerea unei noi perioade de tragere facilitează împrumutul. Dacă refinanțați deoarece sunteți preocupat de rambursarea HELOC-ului dvs. existent, ultimul lucru pe care doriți să-l faceți este să vă adăugați datoria. După cum ați văzut deja, este greu să știți care sunt costurile dvs. totale de împrumut sau plățile lunare cu un HELOC deoarece împrumutați puțin aici și acolo și rata dobânzii poate fluctua. Mai mult, atunci când noua dvs. perioadă de rambursare a HELOC va schimba ratele dobânzilor ar putea fi mai ridicată decât în ​​prezent, făcând plățile lunare chiar mai mari. (Pentru mai multe informații, consultați Cum pot HELOCs să vă rănească . 3. Obțineți un nou împrumut de capital propriu

Cum funcționează

: transformați soldul HELOC cu rată variabilă într-un împrumut cu împrumut fix pe bază de rată fixă. Poți lua până la 20 sau 30 de ani pentru a-ți plăti soldul. Pro:

Încheiați ciclul de împrumut continuu, luând o sumă forfetară pentru a-ți plăti HELOC și obțineți o rată fixă ​​a dobânzii cu plăți lunare stabile. Asigurați-vă că cunoașteți costurile pe termen lung ale împrumuturilor și că vă aflați în planul financiar pe termen lung al gospodăriei. Contra:

Unii creditori au încetat să ofere împrumuturi în capitalul propriu, astfel că cumpărăturile vor face mai mult efort decât vor găsi un HELOC. Cu toate acestea, acestea sunt disponibile, mai ales dacă sunteți dispus să priviți dincolo de cele mai mari bănci - ceea ce ar trebui să fie pentru că instituțiile financiare mari nu au neapărat cele mai bune rate sau cel mai competent serviciu clienți.De asemenea, rețineți că, cu cât termenul dvs. de împrumut este mai lung, cu atât va fi mai mică plățile lunare, dar cu atât mai mult veți plăti. 4. Refinanțează soldul într-o nouă ipotecă nouă

Cum funcționează:

În loc să refinanțezi HELOC, refinanțezi atât HELOC, cât și prima ta ipotecă într-un singur împrumut: o nouă ipotecă nouă. Pro:

Puteți obține cele mai scăzute rate ale dobânzii disponibile. Ratele primelor ipotecare tind să fie mai mici decât ratele de acasă pentru împrumuturi, pentru că, în cazul în care nu ați plătit plățile în casă, primul dvs. creditor ipotecar a avut dibs asupra veniturilor din vânzarea locuinței dvs. închisă. Într-o piață în care ratele HELOC sunt de 4,75% și ratele de împrumuturi la capitalul propriu sunt de 5%, rata ipotecară fixă ​​de 23%, 30 de ani poate fi de 4,0% și rata fixă ​​a creditelor ipotecare de 15 ani fixă ar putea fi 3. 31%. Presupunând că refinanțați cu o ipotecă cu rată fixă, veți obține, de asemenea, stabilitatea plăților lunare egale și cunoașterea costurilor totale ale împrumuturilor în fața dvs., la fel cum ați face și cu opțiunea de împrumut de tip "home-equity-equity" prezentată mai sus. Contra:

Efectuarea unei prime ipoteci poate însemna plata unor costuri de închidere mult mai mari decât ați fi refinanțându-vă într-un nou credit HELOC sau acasă. Linia de fund

Este posibil să puteți obține plăți lunare mai accesibile pentru HELOC prin intermediul unei modificări a împrumutului, refinanțarea unui nou HELOC, refinanțarea unui împrumut pentru acasă sau refinanțarea cu un nou credit ipotecar nou. Explorați opțiunile dvs. cu mai mulți creditori pentru a vedea care dintre opțiuni oferă cea mai bună combinație de accesibilitate pe termen scurt și cele mai mici cheltuieli pe termen lung și costuri de închidere. (Pentru mai multe informații, consultați:

Cum funcționează o opțiune pentru rata fixă ​​HELOC .