Cumpărarea unei case este plină de complicații pe care majoritatea oamenilor nu le înțeleg și care nu sunt pregătite. Unul dintre acele elemente misterioase este procesul escrow (numit și "închiderea"), care apare între momentul în care un vânzător acceptă contractul de cumpărare și cumpărătorul primește cheile pentru noua locuință. Mai jos este o trecere de 10 pași a procesului, astfel încât să nu rămâneți în picioare în ploaie fără un acoperiș deasupra capului întrebându-vă ce sa întâmplat.

1. Du-te în escrow / under contract și deschideți un cont de escrow

După ce tu și vânzătorul ați semnat un contract de cumpărare reciproc acceptabil, agentul dvs. va colecta cecul de bani serios și îl va depozita într-un cont de escrow la compania de escrow specificată în achiziție acord.

Compania escrow acționează ca o terță parte neutră pentru a colecta fondurile și documentele necesare implicate în procesul de închidere, de la depozitul de bani inițial serios la documentele de împrumut la actul semnat. În anumite domenii, avocații se pot ocupa de acest proces în locul unei companii escrow și pot fi numiți mai degrabă "decontare" decât "escrow".

2. Așteptați evaluarea băncii

Banca care furnizează ipoteca își va face propria evaluare a proprietății (pe care cumpărătorul o plătește de obicei) pentru a-și proteja interesele financiare în cazul în care aceasta trebuie să excludă proprietatea. Dacă aprecierea este mai mică decât prețul oferit, creditorul nu vă va oferi finanțare dacă nu sunteți dispus să veniți cu numerar pentru diferența sau vânzătorul scade prețul la valoarea evaluată.

Alte opțiuni pentru a încerca să schimbați mintea evaluatorului sunt următoarele:

pentru a furniza informații suplimentare despre motivul pentru care credeți că casa ar trebui evaluată la o sumă mai mare

• pentru a obține o a doua evaluare
• pentru a încerca să mergi cu un alt creditor și sper că aprecierea creditorului iese în favoarea ta
• Dacă niciuna dintre aceste opțiuni nu este posibilă, vei putea anula contractul de cumpărare. (Pentru mai multe informații despre stabilirea unei locuințe noi, citiți

10 sfaturi pentru obținerea unui preț echitabil pe o locuință .) 3. Finanțare sigură

Ar fi trebuit să fiți deja aprobat pentru o ipotecă la momentul acceptării contractului de cumpărare. Odată ce dați creditorului adresa de proprietate, acesta va pregăti o estimare a bunei credințe sau o declarație care detaliază suma creditului, rata dobânzii, costurile de închidere și alte costuri asociate achiziției. Poate doriți să negociați numerele de pe acest document înainte de al semna. Odată ce ați angajat în scris acordul de împrumut, este timpul să eliminați contingența de finanțare în scris.

4. Aprobați divulgările vânzătorului

În timpul acestei etape, trebuie să primiți o notificare scrisă cu privire la orice probleme evidente care au fost deja identificate de către vânzător sau agentul vânzătorului.De exemplu, în cartierele moderate până la cele cu venituri mici, în zone cu costuri ridicate de viață, garajul ar putea fi transformat într-o zonă de locuit, încălcând codurile de locuire ale orașului. Este posibil să fiți deja conștienți de astfel de probleme, deoarece acestea sunt adesea menționate în listă.

5. Obțineți inspecțiile necesare

Inspecția la domiciliu

Nu aveți obligația de a obține o inspecție la domiciliu atunci când cumpărați o locuință, dar este în interesul dumneavoastră să faceți acest lucru. Pentru câteva sute de dolari, un inspector profesionist de la domiciliu vă va spune dacă există vreun defect periculos sau costisitor în casă. Dacă există, veți dori să știți despre ele, pentru a vă putea retrage din cumpărare, pentru a le cere vânzătorului să le repare sau pentru a cere vânzătorului să reducă prețul, astfel încât să vă puteți ocupa singur de reparații. Rețineți că nu puteți negocia niciun fel de concesiuni de vânzări aici dacă contractul spune că veți achiziționa proprietatea "așa cum este". În cazul în care procesul de inspecție se încheie în mod satisfăcător, atunci va trebui să eliminați contingența de inspecție în scris. (Veți repeta acest pas după orice alte inspecții.)

Inspecție împotriva pesticidelor

În cazul în care creditorul nu are nevoie de o inspecție a dăunătorilor, poate doriți să obțineți unul pentru a vă asigura că casa nu are termite, furnici de dulgher , sau alți dăunători, cum ar fi hreanii sau șobolanii. Aceste probleme pot să nu fie vizibile în timpul orelor de zi când ați văzut cel mai probabil casa și ar fi o descoperire teribil de nedorită după ce vă deplasați. Dacă există probleme de dăunător, acestea vor trebui rectificate înainte ca vânzarea să poată continua (presupunând că doriți să continuați cu achiziția). Acesta este un alt domeniu în care poate doriți să renegociați cu vânzătorul pentru a plăti pentru muncă.

Inspecția de mediu

Se recomandă uneori să se efectueze o inspecție de mediu pentru a se verifica toxinele din locuință, cum ar fi mucegaiul și azbestul. De asemenea, pot apărea probleme la locul de origine, cum ar fi contaminarea dintr-o locație din apropierea unui depozit de deșeuri, fostul câmp petrolier, un centru de curățare chimică, o benzinărie sau alte afaceri periculoase pentru mediul înconjurător. Orice probleme descoperite în acest domeniu pot însemna pericole grave pentru sănătate și pot fi prohibitiv de scump.

Alte inspecții

Zonele supuse cutremurelor pot necesita un raport privind solurile și / sau un raport geologic pentru a evalua riscul de deteriorare gravă a proprietății în cazul unui astfel de dezastru. Multe domenii necesită rapoarte de inundații. În cazul în care casa este prea susceptibilă de a inunda, nu veți putea obține asigurarea proprietarilor de locuințe, ceea ce înseamnă că nu puteți obține un credit ipotecar. În unele cazuri, achiziționarea de asigurări de inundații în plus față de asigurarea proprietarului dvs. de locuințe va rezolva această problemă. În zonele rurale, ar trebui să se realizeze un studiu de teren pentru a verifica limitele proprietății (în zonele urbane, granițele tind să fie deja foarte clare).

6. Obțineți asigurarea de pericol

Aceasta include asigurarea proprietarilor de locuințe și orice acoperire suplimentară necesară în zona dvs. geografică (cum ar fi asigurarea împotriva inundațiilor). Veți fi obligat să aveți asigurarea proprietarilor de case până când ipoteca dvs. va fi plătită (și probabil că doriți, oricum).Alegeți propria companie de asigurări, care poate fi diferită de cea pe care le selectează creditorul, și cumpărați în jur pentru a obține cea mai bună rată. (Pentru a afla mai multe despre asigurarea necesară, consultați

Ghidul pentru începători pentru asigurarea proprietarilor de locuințe , Sfaturi pentru asigurarea proprietarilor de locuințe și 7. Obțineți raportul de titlu și asigurarea titlului Acestea sunt, de asemenea, cerute de creditorul dvs., dar din nou, le-ați dori oricum. Raportul de titlu se asigură că titlul proprietății este clar - adică că nu există nici o garanție asupra proprietății și că nimeni altul decât vânzătorul are o pretenție asupra oricărei părți a acesteia. Asigurarea titlului vă protejează (și creditorul) de orice provocări legale care ar putea apărea mai târziu, dacă ceva nu ar apărea în timpul căutării titlurilor. Dacă este ceva în neregulă cu titlul (cunoscut ca un nor sau defect), vânzătorul va trebui să-l repare astfel încât vânzarea să poată continua sau să vă lase să plecați. În funcție de locul în care locuiți, compania escrow și compania de titlu pot fi una și aceeași. 8. Efectuați un pas finalizat

Este o idee bună să re-inspectați proprietatea chiar înainte de închidere pentru a vă asigura că nu s-au produs daune noi și că vânzătorul v-a lăsat elementele specificate în contractul de cumpărare, cum ar fi aparatele sau echipamentele . În acest moment al procesului, probabil că nu veți putea să vă retrageți decât dacă locuința a suferit pagube serioase. Cu toate acestea, nu este nemaipomenit ca un cumpărător mic să-și preseze agentul sau agentul pentru a obține acordul anulat pentru ceva nesemnificativ.

9. Examinați formularul HUD-1

Cu cel puțin o zi înainte de închidere, veți primi un formular HUD-1 sau o declarație finală privind condițiile de împrumut și costurile de închidere. Comparați-l cu estimarea de bună credință pe care ați semnat-o mai devreme. Cele două documente ar trebui să fie foarte asemănătoare. Căutați taxe inutile, neașteptate sau excesive, precum și greșeli absolute.

10. Închiderea escrow

Procesul de închidere variază într-o oarecare măsură în funcție de stat, dar va trebui să semnați o tonă de hârtii, pe care ar trebui să vă faceți timp și să citiți cu atenție. Vânzătorul va avea documente să semneze, de asemenea. După ce toate documentele sunt semnate, ofițerul escrow va pregăti o nouă faptă care vă va numi proprietarul proprietății și îl veți trimite înregistratorului județean. Veți trimite cecul unui casier sau veți aranja un transfer bancar pentru a vă plăti costurile de plată și de închidere, iar creditorul dvs. vă va aloca fondurile de împrumut pentru escrow, astfel încât vânzătorul și, dacă este cazul, creditorul vânzătorului să poată fi plătit.

Dacă faci asta până acum, vei ajunge în sfârșit să te ocupi de casă.

Concluzie

Agentul dvs. va supraveghea întregul proces, deci nu vă îngrijorați dacă nu înțelegeți fiecare detaliu atâta timp cât aveți încredere în agentul dvs. Cu toate acestea, în orice tranzacție în care plasați atât de mult pe linia financiară, este o idee bună să aveți cel puțin o idee de bază despre ceea ce se întâmplă, astfel încât să nu puteți profita de ea.